2024年9月23日星期一

最新产托数据表跟新 + KIP变得更积极了?

上个星期分享最新的产托数据库时,也写了关于HEKTAR这家产托的一些看法。但是也不知道是不是正好落在中秋节,所以反应比较冷淡。看到这样,天哥也趁机会放自己一个星期假期,去本地几个地方走走,但是那几天其实天气不是太好,第一天就下大雨了,去到海边都涨上来和水流很急,最后只是岸边看看而已,Pangkor也淹水,所以最后直接跑去怡保吃吃喝喝就打道回府了。这个星期就趁着跟心产托数据库时,顺便聊聊一家天哥很喜欢的产托,KIPREIT吧。。

KIPREIT的优势,在于他的股息派发非常稳定,在过往几年,无论是疫情底下,还是正常的状况,他都没有怎么影响到。

他虽然没有天哥喜欢的楼梯走上去的状况,但是最起码是打横发展的。

那么问题来了,如果大家有注意过天哥之前的文章,天哥曾经说过,股价跟业绩是成正比的,而产托的话派息额就是最少净利的90%,那么直接看派息额其实也无妨,那么他的派息额是打横的,意味着他的股价,也很难向上发展。

那么天哥到底看上他什么呢?首先,如果单纯打横的话,意味着股价方面不至于有太大的前途了,不过如果股息率够高,那么其实也无妨。以公司向来都是维持在6.xsen一年的股息来说,扣掉withholding tax的话,大概就介于6sen-6.2sen左右了。

所以如果用大概90sen来衡量,股息率就有6.6-6.9%左右,算是非常合理的一个股息,而管理层在过往几年的操作我们有目共睹的,他们管理相对不错的,虽然大部分的产业并不是在关键领域,但是作为2-3线城市的商场,出租率还是相当好的。

以公司过往几年的走势来看,其实在2022时(刚刚疫情复苏),Tampoi, Senawang, Melaka和Bangi出租率都相对疲弱,但是来到最新的状况,除了Senawang更疲弱之外,其他的都渐渐回到较好的位置(还好Senawang的规模只占比产托的2%左右)。所以管理能力还是毋庸置疑,而且公司也相对稳定的。不过。。

这个是之前的说法了,因为打从Dato Ong入驻成为公司的大股东后,其实整体的方向变得比较积极,也开始了很多收购,除了之前收购Dato 相关的产业外(请查阅旧文),以上图为例,其实今年业绩较好,是因为刚刚完成的这家Kota Warisan商场。而且这也不是唯一收购,因为。。

公司刚刚宣布要收购4家工业类房产,相信也是因为Dato入驻了公司的缘故,毕竟这些收购都跟Dato或者Hextar有一定的关联,然后再签订十多年的出租合约,对卖家来说可以实行轻资产的方向,对买家(KIPREIT)来说,也可以获得稳定的租金收入,而且还确定了成长,这次的收购也比对上一次好,因为第一年租金的Yield已经达到7%,所以无论是发新股或者借贷完成,也不至于导致股息被稀释。

说真的,对于天哥这种求稳的人来说,公司一下子会不会太积极了?因为上述说的4家产业也不懂完成了没有,这边又有新的收购计划了,公司会用部分新股和部分借贷的方式,用3亿2000万收购这家位于Putrajaya的DPULZE SHOPPING CENTRE,Yield也是不错的,如果管理得好,也算是好的收购,但是。。

完成收购后,这家产业就会变成公司的主力,所以如果后续该产业表现不佳,那么意味着KIPREIT后续几年会非常艰难,毕竟占比太大了,所以还是会稍微Diluted到和拉高Gearing提高风险。而且商场来说,风险本来就挺高的,如果区域人流不好,或者行情转淡,都会导致收益波动很大,加上他规模大,衍生的管理费用就会更高,如果后续出租率不佳,可能会导致赔了夫人又折兵,有太多东西是需要注意的。

但是说真的,天哥投资股票,简单的计算是必须的,不过一切决定还是交给管理层去负责,我只是一个投资家,如果管理层做奇奇怪怪的东西而导致公司业绩受影响,我们不爽可以随时跑掉,但是大股东可是会大额损失的,所以既然新的大股东有那么多的想法,也那么积极,对天哥来说反而是好事。

既然天哥不是这行的专业,就交给这行的专业去做就好,以KIPREIT年如一日的股价来说,因为新的管理者而走出新的走势,其实未必是坏事,毕竟天哥认为Dato在投资的这一块,也绝对是有几道板斧的,天哥就搭顺风车就好。

目前天哥会做的,就是继续观察这些收购后业绩的走势,如果能够最少持平的,那么天哥会继续每次出现回调就累积少许,然后收到股息就把股息再投资。也耐心给他几年看看是什么葫芦卖什么药。如果后续真的成功是最好,万一如果后续业绩是逐步下滑的,意味着新的商场并不如预期,天哥则会离场。

但是这里需要强调,天哥入场离场,会取决于业绩,而不是股价,所以只要业绩和股息越来越好,天哥大概率是打死不走的。(前提是能确认业绩没水份)。

好啦,今天又成功分享完一家产托啦,再试试看反应如何,如果这个系列受欢迎,天哥会陆陆续续的把大马所有产托说一遍,跟大家一起学习和成长咯。如果反应不好,这篇应该是天哥最后一天产托篇了~。~

以下是最新的产托数据库Update,对产托有兴趣的朋友也可以把链接存起来,链接是不会变的,过后更新了直接用同样的链接也看得到,对于产托投资的参考还是非常大的。。而且里面也有新手教学,让大家看得明白每一个数据意味着什么。。


不想保存链接的直接看以下这个图就好,这个是截止23-9-2024的数据图
好啦,今天的时间又差不多啦,谢谢收看 :)

你的一个小小的like或share,是对天哥的最佳鼓励和动力哦^。^
HAPPY INVESTING
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18 条评论:

  1. 謝謝天哥的無私分享,希望天哥繼續寫關於 reit投資。另外 ptrans 雖然不是 reit但公司營收也類似 reit對嗎,都是出租店鋪與廣告為主要營收,天哥也很久沒分享關於它了,不知天哥對於 ptrans有何看法?謝謝

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    1. 是的,我确实很久没分享他了。。毕竟卖掉了。。以前几毛钱买的被推到这么高,对于合理价抓很紧的我来说,超过就离去,就没看他了XD

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  2. 希望天哥能分享其他股票,比较能资本增值的。。。大部分读者应该和我一样财富还没达到对类似fixed income的reit感兴趣的阶段。。觉得天哥可以节省分享reit的大部分空间,从而能够为分享其他一二三线股提供稍微多一点的空间。。

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    1. 哈哈,我也希望有这么多的优质股。。不过目前来说,大马其实很多股都拉了一轮,真正低的其实并不多呢。。我自己都买不下手,更别说去分享了。不过谢谢你的建议,会往这部分考虑 :)

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  3. Dato ong的股票绝对不碰,这是我的投资原则,德不配位,必招灾殃

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    1. 留言有点偏激哦。。可以分享为何会这样说吗?

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  4. 請问天哥对伊党扬言关赌场的看法。

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    1. 真的关得了再说吧。。云顶业务早就从以前的90%在大马,逐步转移到目前的60%在大马了。而且按照未来走势,我预计大马占比只会越来越小。真的关掉,云顶会大跌,但是不至于倒闭,但是大马经济会被其他区域吸纳,对于他们的人来说,只有更惨的未来,缆炒都好,这是他们伤敌一千自损800的玩法,顺其自然 :)

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  5. 天哥您好,工业相关的产托股价没什么动静,您有什么看法吗?

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    1. 第一个A产托虽然没什么动静,但是另一个A产托其实走势还算不错的呢。。产托能这样走算是这样了咯。。没那么容易飞天的😅

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    2. 谢谢天哥分享,您觉得双A会从这轮降息获益吗?

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    3. 这轮是美国降,大马没降。产托很多贷款都是跟大马的(我没注意双A),所以按照常理来说,这一轮产托其实没什么受惠的。

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    4. 谢谢您天哥!

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  6. 天哥赶紧来个精选股集2024~

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    1. 哈哈,以前还真的有写过类似的精选股集。。

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  7. 感觉天哥近期又开始潜水了😢 希望天哥有空的话可以分享DXN。最近出了业绩,股价破新低,想知道天哥的看法。谢谢。祝您身体健康。

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    1. 这是真的。。近期真的又潜水了XD,谢谢祝福,有机会的时候会安排分享我的看法 :)

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