之前说到每个星期跟进产托资料库的时候，顺便就聊一聊天哥对其中一家产托的看法，之前聊过ALSREIT，也聊过UOAREIT，虽然这些都是比较冷门的REIT，但是有时候投资未必就一定热门，有时候冷门的地方反而藏着珍珠，不过我们必须要看清楚，因为藏着珍珠的地方，可能更多陷阱也说不定。那么今天我们将聊一聊这家天哥曾经很看好的HEKTAR，到底是珍珠。。还是陷阱呢？
首先我们来聊一聊，天哥当初为什么会看上他呢？
https://windscopo2.blogspot.com/2022/11/5hektar5121-q3-2022-14.html
这是当时的原文，以当时（2022年）来说，公司几乎已经从疫情的阴霾走出来，而且复苏速度其实比预算的快了很多，毕竟公司疫情前的业绩来说，2017-2018年来说，不算房价起落，公司净赚的数额为4000-4200万，而2019年净赚则已经下跌至3500余万，而2022年时，已经复苏至3600余万，意味着比疫情前的业绩更好。
虽然他股息的楼梯在过往几年都在走下坡，但是2022年的业绩和股息也已经开始有拐上的状况，比2019还要高，那么以当时的情况来说，这个就是一个机会。毕竟投资不是等到已经连续拐上去几年才买，因为当时价位可能跑了。
如果按照这个算法的话，当时候疫情前的股价可是1块左右，但是2022年的时候，股价其实才55sen左右，假设后续能够最少维持大概的股息，那么买在接近5毛多的价位意味着风险极低，因为收取的股息率是高达14%左右，而且如果后续楼梯是往上的话，股价就起码可以涨1倍以上了，就算股价不动，收多两三次股息，成本都回收了，这个是天哥当时的算盘。
但是数目是死的，人是生的，结果管理层又有新的搞作。。
https://windscopo2.blogspot.com/2023/09/hektar_13.html
就是搞了这个收购，以公司当时的yield是大概14%的话，收购这个yield只有5.4%的产业，肯定会拉胯了公司当下的股息派发，而且有一点需要注意，就是公司本身就是债台高筑，所以需要发新股来完成这个收购，那么就衍生出另一轮的diluted，就导致2023年的股息派发直接变成5sen，而且2024来说，预计也只会到达大概4sen+而已。
所以，管理层就很厉害的，用这些收购来完成了一个把公司从低估变成合理价的游戏了。乍听起来好像不错嘛，低估的公司可以反映价值。。只不过。。他是让每股价值diluted，变相来说，其实是有侵蚀了股东利益。
用最简单的算法，原本每股净值大概1.26，现在最新业绩，净值变成了1.05。而天哥曾经说过，NTA其实参考价值没太大，侵蚀就侵蚀吧？我们再回到Eps就好，如果原本公司赚10m的话，EPS就可以有2.11sen。但是看最新的季度赚了9.9m，每股净利只剩下1.41sen，所以股息也自然逐步走下去了，因为收购的话，需要把饼做大，不至于侵蚀太多，才是合理的收购，这样侵蚀法，貌似不是太好的操作了。
那么是不是意味着这个收购是很失败的呢？其实天哥觉得不是，这个收购其实对公司未来提供更大的确定性，因为租金fix的，而且30年合约每年加租2.5%，从第一年的8.1M到合约最后一年的17m租金，已经收回2倍以上的收购费，也完全不需要maintain费用，算是先苦后甜的一项玩意儿。
加上HEKTAR本身的那些2-3线商场本身经营也是不过不失，几乎每年都保持着微弱的放缓，那么这个每年能保持微弱成长的产业加进去，其实对整个组合是有很大的帮助的。他失败的地方，是他公司本来就债台高筑，所以只能PP来进行，但是价位又太低导致增加了太多股数，变相整个收购完成后，就跟割了投资者一轮韭菜差不多，侵蚀了股东利益了。
目前出租率比较不给力的主力之一，公司其实已经开始陆陆续续的一点一滴优化中，所以为何过往几个季度的业绩产业支出变多了，毕竟这个商场有点久，优化后真的感觉不太一样，是必须的，但是一年几百万的费用应该就免不了了，也会持续到来临的2-3年，这些都是来临的注意事项。
而公司一路来的政策就是把GEARING拉下来，其实是有做到的，只不过是透过PP来达成，不是真正的organic拉低。但是公司未来也会说要继续收购更多的产业，那个就看每一个deal如何了。
而如果是让天哥去估值的话，目前的预算股息大概全年会维持在4-4.5sen的话，扣了10%的witholding tax来说，DY大概7%，也算是一个可以接受的范围。而公司来临的股息也会有DRP，所以diluted会继续发生的前提下，其实当下估值并没有太低估，顶多小低估，就算让天哥去估，最多也是6毛多，不能再多了。除非过了这两年的翻新支出后，那么未来可能又不一样。
那么天哥当下会怎么操作这只股呢？如果天哥本身是有HOLD他的话，那么继续当高息定存也无妨，2年很快过的，途中DRP就拿了他，股息就再投资就好。而如果天哥没票，可能就缓一缓了，毕竟近期很多中小股其实都跌很多，小低估在当下并没太吸引，除非其他的公司都涨回去，他还维持这个价位，那么天哥也会去买他的，毕竟股息率还是很吸引，而且新的收购其实让公司未来变得更有前景了，还是有他的投资价值的，但是。。未来不要再来这些PP了，不然就会很难算了。。
好啦，今天又成功分享完一家产托啦，如果这个系列受欢迎，天哥会陆陆续续的把大马所有产托说一遍，跟大家一起学习和成长咯。
以下是最新的产托数据库Update，对产托有兴趣的朋友也可以把链接存起来，链接是不会变的，过后更新了直接用同样的链接也看得到，对于产托投资的参考还是非常大的。。而且里面也有新手教学，让大家看得明白每一个数据意味着什么。。
不想保存链接的直接看以下这个图就好，这个是截止16-9-2024的数据图
好啦，今天的时间又差不多啦，谢谢收看 :)
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喜歡天哥產托系列的分享，獲益不淺，希望天哥繼續分享。KIPREIT 近期狀況可以分享天哥的看法嗎？謝謝
回复删除好的，我安排安排 :)
删除得空时希望可以分析 uchitec 7100
回复删除这个我本身没有留意，目前价位也处于历史高点，应该不会去研究他了 :)
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