又到了DXN的股东大会了，因为地点在偏远的CyberJaya，塞车时段过去需要起码一个多小时，如果不是自己持股很大，我也不太想过去。但是说真的，他家的股东大会真的很多INFO，老板很乐于跟大家跟进公司的进度，有些甚至人家问的没那么细，他还会额外更细节的解释，所以出席完大会后，绝对会信心满满。由于信息量相当丰富，天哥做笔记都做到手软，以下为核心内容整理。。
2026年8月11日星期二
2026年7月23日星期四
KIPREIT 特别股东大会(EGM) 23-07-2026 @ DPULZE + Q4 2026季报 跟进
7月23日是KIPREIT的特别股东大会，这次主要探讨收购SETAPAK CENTRAL MALL。说真的其实天哥本身是大概已经了解过这个收购是对公司有利的，估计EGM也没有什么特别INFO，所以太远就不打算去的，但是公司的管理层Ms Lim和Valerie都盛情邀约，所以特地早起床塞了整个小时多的车过去Support下，也顺便跟大家分享这个收购案的资讯咯。。
但是可能有同学就会好奇，公司本身的Yield是8.4%左右，现在收一个7.2%的，就算加租后变成8%，还是Diluted啊？如果全部是发新股的方式，确实会Dilute。
但是公司这次是发220m左右的新股，然后剩余的用借贷完成，意味着40：60，所以成本上就是40%的资金是8.4%，60%的资金是4.5%，那么意味着成本大概是6%左右，收购了一个7.2%-8%（如有加租）Nett Yield的产业，所以对EPS和DPU来说，全年还是会有5-6%左右的正面贡献的，所以是一个对现有股东有利的收购。
还有这些就是大会时股东的问题。
然后同一天就出埋业绩了，真的是要让天哥做多多工作啊XD，不过这个简单版的报告有猫腻，因为通常产托第四季都会重估她的产业，所以EPS9.6SEN不能看。而天哥也帮大家综合和所有重要的数据了。。
关于账目里的1m professional fees是发新股的费用，包括给投行还有Agent等。然后总额发了220m新股，股东说为何超过10%，管理层表示Rules来说，可以发最多30％。
至于为何是用PP而不是附加股，因为如果附加股凑不足数，会影响收购，而且也会影响公司股价。这个收购预计年底可以完成，预计明年一月开始的季度，就可以看到出现在财报。
至于Pp还有180m是开放给公众，主要是机构投资者和高收入人士。如果最后数目不足，公司会有其他的方式完成收购。而股东问说2026会不会比2025业绩好，管理层没有答应，因为不允许提供预测的。但是可以感觉到他们婉转的表示会比2025来得好。（其实现在业绩也出完了，很明确比2025好了）管理层也表示，过往几年都可以看到公司的盈利都是上升趋势。
股东问除了零售会不会进军其他领域例如Data Centre或distribution, 管理层表示公司还是专注在neighbourhood mall, 这个是他们的强项。至于股东问的仓库,DC和厂房类，管理层表示还在收集数据，目前依然会以零售为主。
大部分mall都有太阳能去节能,唯DPULZE和新的收购没有Flat Rooftop，所以不可以做。
季度的真实利润是增值了33%，全年的真实利润则增值了43%左右，但是这里的数据是包含了之前的收购的，所以在扣除了新发的股数后，每股真正的增值为季度增值了9.2%，全年增值了10.68%，是超过了天哥的预期的。
当然，其实直接参考DPU也可以，全年的DPU增长了6.7%，估计是部分的资金留着营运，所以NTA也跟着增加了。不过这一年是一个丰收年就对了，而且来临的2年也几乎确认会有好的增长了，总的来说，公司未来1-2年前景好到没朋友就对了。
KIPREIT(5280)
股价：RM0.845
DY：8.60%
如果单单看公司的基本面，我们不难发现他的资产都是不错的，而且他们也很聪明，知道不够大型的商场竞争，所以他们都是做Neighbourhood Mall为主，直接避开了直接跟大佬们硬碰的机会。
目前来看，美国今年大概率会升息一码或以上，大马暂时应该会维持OPR，所以还不需要担心，只是未来应该就美什么机会再降低了，维持的话，公司就会不错，但是如果未来加息的话，每一码的调整，公司的利息就会让公司利润加或减1.5%左右，是需要注意的一环。
股价：RM0.845
DY：8.60%
如果单单看公司的基本面，我们不难发现他的资产都是不错的，而且他们也很聪明，知道不够大型的商场竞争，所以他们都是做Neighbourhood Mall为主，直接避开了直接跟大佬们硬碰的机会。
就算是新收购，附近也几乎没有竞争对手，而且在这种社区型商场里，他们也算是数一数二的Player，所以还是有他们一定的优势。
而目前的股息率那么高，其实也是要感谢政府的产托税务，打从一宣布开始，几乎所有产托都遭殃，公司股价也从高位跌到现在的85sen左右，当业绩和股息继续涨，但是股价下跌，那么Yield自然就会变得很美好。
唯这个是Gross Yield，还是要看我们的年收入多寡，因为现在的Reit股息是需要根据个人税务算的，所以就自己计算自己的就好，天哥的算下去，就直接变成6.3%左右了，就变成好像昨天说的鸡肋，食之无味，弃之可惜了。
不过KIPREIT会是天哥目前产托的主力，天哥一股都不会卖，主要是因为对公司的前景还有管理层很有信心，要税就给吧，看开了，反正过后还是会有其他的地方来天哥口袋挖钱的，天哥有钱被挖，也算是好事来的。
而未来公司的1-2年，预算她的DPU会维持着平均每年5-6%的增长，那么如果股价未来还是维持的话，那么Gross Yield就会变成9.5%左右了，天哥的税后Yield就能超越7%，就看开就好，顺其自然吧。。
所以如果让天哥总结的话，KIP未来3-5年，天哥认为不至于有什么问题，而且很大概率会越做越好，毕竟目前的产业都管理得不错，加上新的收购会开始发酵和成长，前景还是非常靠谱的。
目前产托领域最大的问题是税务，因为这个税务的关系，想买的人止步，那么供求关系就会失衡，整个产托领域就会比较弱势，所以以前的那种赚高股息顺便增值的歌曲好像就不是那么容易唱了，但是对于低收入者，其实稳稳收点利息，也好过放FD的，就自己拿捏咯。。
至于上述说的，都是天哥自己的想法，大家可以参考，但是不要完全抄功课，投资前请做好自己的研究和分析，天哥不会对大家的投资盈亏负任何的责任，如果大家有什么特别的看法认为公司哪里不好，也欢迎跟天哥分享为什么大家这样看，因为天哥怕太接近管理层会让自己有盲点，衍生不必要的损失。。
好啦，今天的时间又差不多啦，我们有机会再聊咯。。
你的一个小小的like或share，是对天哥的最佳鼓励和动力哦^。^
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2026年5月6日星期三
2026年5月3日星期日
MAYBANK 股东大会 30-4-2026 @ MITEC 每年都在吵架的Mbb股东大会
近期参与的股东大会，貌似都有一点火药味，而且很多都集中在关于Annual Report的问题。其实天哥很好奇，年报其实可以申请，然后直接邮寄到投资者家里，为什么每次都来吵架。除此之外，还吵了什么呢？和MBB的大会由什么资讯Update呢？我们一起来探讨吧。。
2026年4月21日星期二
HEKTAR 股东大会 21-04-2026 @ The Saujana Hotel Kuala Lumpur
4月21日早上9点半，是HEKTAR的股东大会，好像也有1-2年没参与过了，可能之前她的大会撞了天哥其他的主力吧，这个剩下几万股鸡碎的就没怎么打理过。而今年她的时间没有撞其他，所以天哥七早八早就去到会场。主要是担忧塞车，毕竟9点半开始，正好撞上开工时间。
不过虽然天哥提早出车，但是也没太早到，大概去到都要8点出，还好公司有提供早餐，所以趁着没多少人就吃着早餐等入场，天哥静静躲着角落喝茶都被读者认出，看来天哥不能做坏事了XD，那么这个大会到底有什么重点呢？我们一个一个看吧。
2026年4月8日星期三
LPI Hybrid股东大会 08-04-2026 @ Shangri-La Hotel KL
不知不觉又到了股东大会的热潮期了。如果没记错的话，LPI是今年天哥参与的第二场股东大会。上一场则是要私有化的EDGENTA的大会。而如果我们熟悉LPI的话，一定会知道他管理层回答问题的时候都特别谨慎，所以信息比较不深入，需要真的很细心的自己去脑补才可以，即便天哥对他那么熟悉也是刚刚好而已，对于全新的股东可能就比较难做功课。那么这次的大会有什么Notes呢？我们一起探讨咯。。
2025年11月25日星期二
CEB 股东大会 25-11-2025 @ Imperial Lexis KL + Q1 2026季报
11月25日是CEB的股东大会，说真的该公司做的领域是科技相关，这个本来就不是天哥强项的领域，但是打从股价大插水后，天哥其实还是蠢蠢欲动想看看有没有机会，结果碰巧天哥一位朋友就是该公司有关联，并且提供了很多分析给天哥，也让天哥看到了机会，所以有用多余钱扫了一点货。。
不知不觉也有一年半载了，持股期间公司的业绩也越来越烂，让天哥一度怀疑朋友的资讯到底掂不掂的，今天就直接去到股东大会自己了解好了，然后同一天居然也出了业绩，并且有开始好转的迹象，所以今天就直接分享股东大会的经过，还有天哥对最新业绩的看法咯，我们直接进正题啦。。
2025年11月2日星期日
KIPREIT 股东大会 29-10-2025 @ KIP Hotel + Q1 2026季报 跟进
10月29日是KIPREIT的股东大会，由于KIPREIT已经跻身成为天哥持股最大的产托，所以股东大会基本上就不会miss掉的，而且最重要的是，他股东大会的地点，跟天哥的家根本是靠近得不得了，虽然不至于可以走路去，但是绝对是有史以来参与过最靠近天哥的股东大会了。那么这次的大会到底有什么update，然后公司好不好，还有没有投资机会？我们一起来瞧瞧吧。。
2025年8月25日星期一
5分钟看懂 ALLIANZ(1163) 2025年 Q2季报 超级低估的保险公司？
可能很多人都没听过天哥分享关于这家公司，但是这家公司其实是天哥组合的老二，不是因为天哥买得多，而是当初无聊人介绍天哥留意后，股价好像吃了伟哥那样持续向上冲刺，搞到连天哥都要追着买才买得到，不过好处是，即便当初追高了几个价位，但是现在看回来，已经高了很多很多个价位，而他也因为增值，成为天哥组合的老二，要不是股价有回调了一些，他甚至已经成为老大了。而很多人说，为什么股价飞了那么多，公司的PE依然是3.x那么低？是不是有什么猫腻？我们一起瞧瞧吧。。
2025年8月14日星期四
DXN 股东大会 13-08-2025 @ DXN Cyberville
这次是天哥第一次参与DXN的股东大会，由于地点在偏远的CyberJaya，所以一早7点多就起床出门了（平时天哥都是睡到9点钟开市的）。这次的大会绝对有惊喜，然后大会结束后，2点半到4点半之间，还有老板的分享会，DXN 管理层除了分享了过去一年的成绩单和未来的战略布局外，甚至从财务模式到市场扩张，再到管理哲学，信息量相当丰富，天哥做笔记都做到手软，以下为核心内容整理。。
2025年6月26日星期四
AEONCR 股东大会 25-6-2025 @ InterContinental Kuala Lumpur
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这次的股东大会人非常多，耗时也非常长，差不多3个小时才结束，股东大会有包括早午餐各一份，然后有参与投票的投资者，可以获得RM50的AEON CREDIT，去AEON或者AEONBIG使用。
早餐是炒面+几款面包，午餐比较丰盛。然后咖啡和茶都有供应。不过即便有
2025年5月21日星期三
AMWAY 股东大会 21-05-2025 @ Van Andel & DeVos Training Centre
也有2-3年没参与到他的股东大会了，之前都是online的模式，然后日期时间也安排不到，因为通常5-6月天哥都会出国旅行，正好今年是迟了一个星期，所以刚刚赶上。而天哥对AMWAY其实差不多可以算是非常熟悉了，一来是天哥很多做AMWAY的朋友，二来天哥自己也怕死所以有买点营养辅助品维持健康，天哥还是疫情前就成为公司的30大股东的，不知不觉股息也收了好多个年头了，那么今天大会到底有什么新鲜料呢。。？
2025年5月8日星期四
PBBANK Hybrid 股东大会 8-5-2025 @ Shangri-La Hotel Kuala Lumpur
这次的股东大会耗时非常长，3个多小时才结束，难怪股东一直吵说公司没提供午餐。不过天哥虽然舒舒服服坐在家看大会，也一边上一边吃午饭，但是。。声音sibeh小，尤其是天哥耳朵不太好的，其实很多都听没有很清楚，要非常专心才行。那么这次的大会有什么重点呢？。。
PAVREIT 股东大会 7-5-2025 @ PAVILION HOTEL
PAVREIT大会也是天哥少数喜欢参与的大会之一，不是因为他包含早餐午餐（虽然他午餐的炒饭蛮好吃的XD），而是他的大会很整洁，CEO讲解清晰，没有拖泥带水。无论是新入坑的，还是老股东都能瞬间清楚公司的状况，这点实在为公司点一个赞。。
然后他大会发问问题的股东也不多，我印象中去年也是一位叫Chua的股东发问了很多问题，让天哥也特别清晰这些交易中有什么猫腻，然后公司的一些天哥看漏的细节等等。。那么这次大会天哥有发现什么亮点和做了什么Notes呢？
2025年5月1日星期四
NESTLE 股东大会 30-04-2025 @ M World Hotel
最近都在忙着出席股东大会，但是说真的那么多大会里，还是NESTLE的大会最欢愉，CEO比较幽默风趣，也没有股东的争吵，然后股东有不满的（没拿到食物）管理层sibeh快手就把问题解决，全场的气氛都比其他公司来得好，又可以玩又可以免费检查身体，还有公司产品免费试吃，而且最重要的，有天哥最喜欢的MILO车停泊在酒店门口，股东或非股东他都照样招待，果然够steady。。
2025年4月29日星期二
LPI Hybrid股东大会 29-04-2025 @ Shangri-La Hotel KL
终于等到天哥的最大持股LPI股东大会了，其实说真的，LPI大会，因为管理层在回答很多问题的时候都特别谨慎，所以大会向来带出的信息都不多，要真的很细心才能发掘出重要信息，当然天哥其实对他也是熟透了的，毕竟天哥身为P公司的基金顾问高级组织经理，也算是他的姐妹公司了，收风的天地线特别长，而且天哥对他的投资也是最大的，所以做的功课也特别深入，那么这次的大会到底有什么火花呢？我们一起来探讨吧。。
2025年4月28日星期一
高素质的办公类产托是危还是机？细谈天哥对IGBCR(5299)的看法
2025年4月24日星期四
MAYBANK 股东大会 24-4-2025 @ MITEC 稳稳吃米饭的MBB股东大会也吵种族课题？
最近的天哥出席的股东大会真的火药味十足，你说好像PCHEM那些业绩和股价不好的，或者PETGAS那些有爆炸新闻缠身的，吵下架还说得过去，MBB业绩酱好（虽然股价是因为行情有放缓一点），股东之间还在吵架，还吵到种族课题pulak，那么这次的大会到底发生了什么事呢？然后MBB的大会有什么内幕贴士吗？我们一起来探讨吧。。
2025年4月23日星期三
5分钟看懂 IGBREIT(5227) Q1 2025季报 + 火药味十足的股东大会
其实本来今天是要写股东大会的内容的，不过正好业绩也出来了，所以就一次过写完吧。其实季报本来就没什么特别的啦，毕竟IGBREIT是出名业绩好的，问题是股价总是高估而已，所以天哥不知不觉卖下卖下都卖完了，连最后的6万8000股用来混shopping费的票也在近期卖完了，只留一点股东大会骗吃票而已，而这次的大会就火药味十足了，怎么说？直接进正题吧，我们先从业绩开始。。
2025年4月7日星期一
CLMT 股东大会 4-4-2025 点滴 @ Royale Chulan KL
根据bursa malaysia的规矩，今年应该3月起的股东大会，都要转换成实体版的，而如果公司规模允许的，一般上都会做hybrid，而CLMT则只是实体而已，也在Royale Chulan KL这家酒店举行。所以上个拜五的CLMT大会，也是天哥今年的第一场股东大会。但是如果你问我的话，其实天哥是特地买了1万股出席大会，原因是想要对他多了解，看看是否有什么投资机会。那么当天天哥了解了什么？公司是否值得投资？我们直接入正题吧。。
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