5分钟看懂PBBANK(1295) Q2 2026季报 ~ 稳定增长了几十年的银行

 

好久没写过PBBANK的季度报告了，主要是他一路来都特别稳定，持续都保持成长，而且银行的财报错综复杂，如果真的要很深入的分析，好像又没那么简单。如果是普通的看看，又好像太浅白了，不符合天哥的Style。虽然PBBANK不是天哥持股的Top 5，但是持股量也不小的，而且是天哥持股最久的公司。

不知不觉，也持有20多年多了，真的是抓多久，业绩就成长多久，除了疫情时代稍微软了一软，后面就pickup回来了，还真的是完全不用担心。那么这次的业绩又如何呢？好像突然好了很多，还有投资机会吗？我们先看看这个。。

5分钟看懂 ALLIANZ(1163) 2026年 Q2季报 在艰难行情稳健发展的保险公司

说到ALLIANZ这家保险公司，也是目前天哥组合的Top3投资之一，不是因为买得多，而是当初12块多开始扫货后，股价就逐步得稳定成长，升下升下就变成天哥组合得大主力了。该公司向来都不需要天哥太担心，因为几乎每一次得业绩都是稳打稳扎得发展，股息也靠谱，算是天哥得爱将之一。而这次的业绩好像有点放缓迹象，其实是否公司开始面对挑战了呢？我们先看看这个。。

5分钟看懂 AMWAY(6351) 2026年 Q2季报 艰难的经营中

  

不知不觉又到了财报旺季，今天就聊聊天哥其中一家持股。。AMWAY吧。。这家公司虽然天哥是30大股东，但是论规模来说，他其实不在天哥的持股top 5主力内，距离要进Top 5其实还差得远。主要是他规模不大，所以稍微买下就进了30大而已。而最新业绩也出炉了，看起来还是不错的，但是对天哥来说，是稍微逊色的。。为何呢？我们先看看这个。。

5分钟看懂LPI(8621) Q2 2026季报 ~ 特别股息来了，但是。。怎么变少了？

    

终于等到LPI的季报新鲜出炉了，他天哥组合里规模最大的投资之一，所以跟特别紧。但是这次的季报出现后，其实有点小失望，就是他的特别股息变少了，原本计算的RM1.85现在居然只给RM0.65，到底什么回事？然后业绩好像也不太好酱，其实公司还可以吗？我们一起看看吧。。

DXN 股东大会 10-08-2026 @ DXN Cyberville

又到了DXN的股东大会了，因为地点在偏远的CyberJaya，塞车时段过去需要起码一个多小时，如果不是自己持股很大，我也不太想过去。但是说真的，他家的股东大会真的很多INFO，老板很乐于跟大家跟进公司的进度，有些甚至人家问的没那么细，他还会额外更细节的解释，所以出席完大会后，绝对会信心满满。由于信息量相当丰富，天哥做笔记都做到手软，以下为核心内容整理。。

5分钟看懂 HARTA(5168) Q1 2027季报 业绩大反弹？公司要回来了？

生病了整个礼拜，目前开始比较好了，是时候pickup回一些投资了。刚刚HARTA就出业绩，作为组合的Top5就是他了。上个季度看着他的业绩，天哥还说转折点已经确认并且后续可期，毕竟当时5月左右风声已经很明确，ASP因为战争引发的连锁反映而涨价了，基本上就是如日中天，也可以预测得到这个季度的业绩一定美的。当然昨天业绩出来也确实非常美啦。

不过说回来，预测业绩还是ok的，但是股价走势却跟天哥预测的不太一样。当时顶级手套出业绩时，信息也说ASP红利已经在7月回到正常，HARTA股价也直接插水了，这个反而是天哥预料之外的事，没想到一个ASP的上下，会让手套行业带来那么大的波动。那么最新业绩应该算美吧？下个季度天哥又怎么看？ASP已经回调了吧？我们一起来看看这些数据再说吧。。

5分钟看懂DXN(5318) Q1 2027 季报 ~ 再次低于预期的季报？

  

不知不觉又到了季报的日子了，虽然今天天哥的喉咙被烟雾弄到不太舒服，但是DXN作为天哥组合的TOP5之一，还是花了点时间去研究下。不过看起来这次的业绩好像继续低于预期，怎么会那么差呢？还有希望吗？我们一起看看咯。。

KIPREIT 特别股东大会(EGM) 23-07-2026 @ DPULZE + Q4 2026季报 跟进

7月23日是KIPREIT的特别股东大会，这次主要探讨收购SETAPAK CENTRAL MALL。说真的其实天哥本身是大概已经了解过这个收购是对公司有利的，估计EGM也没有什么特别INFO，所以太远就不打算去的，但是公司的管理层Ms Lim和Valerie都盛情邀约，所以特地早起床塞了整个小时多的车过去Support下，也顺便跟大家分享这个收购案的资讯咯。。

第一张图是公司目前的状态，总产业价值大概1.672B，市值则810m，而公司的目标是要把总产业价值提高到2个b以上，并且市值1个B，因为当规模较大，对融资方面会更为有利。

第二张图则是公司目前所有产业的出租状况，我们不难发现公司的出租率都一直在好转，连之前很差的Bangi，现在都去到90%以上，管理层真的是非常积极在做工，所以为何即便知道税务提高了，但是天哥依然抓紧自己的票，因为好的管理层就值得用行动支持。。

第三张图是这次收购产业的资讯，2025年该产业净利润为31.3m，以440m左右收购的话，大概是7.2%。而根据预期，会在今年9-12月左右完成，如果2026年有加租，那么这个Yield就会更高。

但是可能有同学就会好奇，公司本身的Yield是8.4%左右，现在收一个7.2%的，就算加租后变成8%，还是Diluted啊？如果全部是发新股的方式，确实会Dilute。

但是公司这次是发220m左右的新股，然后剩余的用借贷完成，意味着40：60，所以成本上就是40%的资金是8.4%，60%的资金是4.5%，那么意味着成本大概是6%左右，收购了一个7.2%-8%（如有加租）Nett Yield的产业，所以对EPS和DPU来说，全年还是会有5-6%左右的正面贡献的，所以是一个对现有股东有利的收购。

第五张就是收购完成后，这个新产业会占比公司的组合大概5份之1，所以算是比例较大的收购，也是他们有史以来规模最大的收购。虽然过去也是一次比一次大，包括AEON KINTA，然后DPULZE，在到现在的Setapak Mall。

第六张就是公司完成收购后，未来的成长方向，按照预算，公司完成这个就会达标2b AUM和1b的市值，后续会开始做她产业的AEI，然后根据消息，之前说的KINTA AEON扩充，预算会在2028年头完成，所以这样来看的话，2027就会因为setapak Mall带来的成长，2028就会因为AEON带来的成长，这里还没算其他产业的AEI，所以这样推算，来临2年的成长几乎就已经确认了。

还有这些就是大会时股东的问题。

关于账目里的1m professional fees是发新股的费用，包括给投行还有Agent等。然后总额发了220m新股，股东说为何超过10%，管理层表示Rules来说，可以发最多30％。

至于为何是用PP而不是附加股，因为如果附加股凑不足数，会影响收购，而且也会影响公司股价。这个收购预计年底可以完成，预计明年一月开始的季度，就可以看到出现在财报。

至于Pp还有180m是开放给公众，主要是机构投资者和高收入人士。如果最后数目不足，公司会有其他的方式完成收购。而股东问说2026会不会比2025业绩好，管理层没有答应，因为不允许提供预测的。但是可以感觉到他们婉转的表示会比2025来得好。（其实现在业绩也出完了，很明确比2025好了）管理层也表示，过往几年都可以看到公司的盈利都是上升趋势。

股东问除了零售会不会进军其他领域例如Data Centre或distribution, 管理层表示公司还是专注在neighbourhood mall, 这个是他们的强项。至于股东问的仓库,DC和厂房类，管理层表示还在收集数据，目前依然会以零售为主。

大部分mall都有太阳能去节能,唯DPULZE和新的收购没有Flat Rooftop，所以不可以做。

然后同一天就出埋业绩了，真的是要让天哥做多多工作啊XD，不过这个简单版的报告有猫腻，因为通常产托第四季都会重估她的产业，所以EPS9.6SEN不能看。而天哥也帮大家综合和所有重要的数据了。。

季度的真实利润是增值了33%，全年的真实利润则增值了43%左右，但是这里的数据是包含了之前的收购的，所以在扣除了新发的股数后，每股真正的增值为季度增值了9.2%，全年增值了10.68%，是超过了天哥的预期的。

当然，其实直接参考DPU也可以，全年的DPU增长了6.7%，估计是部分的资金留着营运，所以NTA也跟着增加了。不过这一年是一个丰收年就对了，而且来临的2年也几乎确认会有好的增长了，总的来说，公司未来1-2年前景好到没朋友就对了。

KIPREIT(5280)
股价：RM0.845
DY：8.60%

如果单单看公司的基本面，我们不难发现他的资产都是不错的，而且他们也很聪明，知道不够大型的商场竞争，所以他们都是做Neighbourhood Mall为主，直接避开了直接跟大佬们硬碰的机会。

就算是新收购，附近也几乎没有竞争对手，而且在这种社区型商场里，他们也算是数一数二的Player，所以还是有他们一定的优势。

而目前的股息率那么高，其实也是要感谢政府的产托税务，打从一宣布开始，几乎所有产托都遭殃，公司股价也从高位跌到现在的85sen左右，当业绩和股息继续涨，但是股价下跌，那么Yield自然就会变得很美好。

唯这个是Gross Yield，还是要看我们的年收入多寡，因为现在的Reit股息是需要根据个人税务算的，所以就自己计算自己的就好，天哥的算下去，就直接变成6.3%左右了，就变成好像昨天说的鸡肋，食之无味，弃之可惜了。

不过KIPREIT会是天哥目前产托的主力，天哥一股都不会卖，主要是因为对公司的前景还有管理层很有信心，要税就给吧，看开了，反正过后还是会有其他的地方来天哥口袋挖钱的，天哥有钱被挖，也算是好事来的。

而未来公司的1-2年，预算她的DPU会维持着平均每年5-6%的增长，那么如果股价未来还是维持的话，那么Gross Yield就会变成9.5%左右了，天哥的税后Yield就能超越7%，就看开就好，顺其自然吧。。

目前来看，美国今年大概率会升息一码或以上，大马暂时应该会维持OPR，所以还不需要担心，只是未来应该就美什么机会再降低了，维持的话，公司就会不错，但是如果未来加息的话，每一码的调整，公司的利息就会让公司利润加或减1.5%左右，是需要注意的一环。

所以如果让天哥总结的话，KIP未来3-5年，天哥认为不至于有什么问题，而且很大概率会越做越好，毕竟目前的产业都管理得不错，加上新的收购会开始发酵和成长，前景还是非常靠谱的。

目前产托领域最大的问题是税务，因为这个税务的关系，想买的人止步，那么供求关系就会失衡，整个产托领域就会比较弱势，所以以前的那种赚高股息顺便增值的歌曲好像就不是那么容易唱了，但是对于低收入者，其实稳稳收点利息，也好过放FD的，就自己拿捏咯。。

至于上述说的，都是天哥自己的想法，大家可以参考，但是不要完全抄功课，投资前请做好自己的研究和分析，天哥不会对大家的投资盈亏负任何的责任，如果大家有什么特别的看法认为公司哪里不好，也欢迎跟天哥分享为什么大家这样看，因为天哥怕太接近管理层会让自己有盲点，衍生不必要的损失。。

好啦，今天的时间又差不多啦，我们有机会再聊咯。。

你的一个小小的like或share，是对天哥的最佳鼓励和动力哦^。^

HAPPY INVESTING

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不过虽然天哥提早出车，但是也没太早到，大概去到都要8点出，还好公司有提供早餐，所以趁着没多少人就吃着早餐等入场，天哥静静躲着角落喝茶都被读者认出，看来天哥不能做坏事了XD，那么这个大会到底有什么重点呢？我们一个一个看吧。