那天说到如果多人感兴趣，就要细聊近期跌幅比较大的这家Paradigm Reit。提起Paradigm，很多投资者第一时间想到的，可能就是KL和JB的Paradigm Mall。感觉KL的Mall So So而已，然后JB的就比较不错酱。
但要研究一家产托，不是走两下看看好不好走凭感觉来决定的，因为一家商场不代表整个产托。
但是要衡量一家产托能不能买，其实也不复杂，主要是。。
要看看他手上有什么资产，每一家占比多少，出租率好不好，未来能否加租，成长空间有没有，当下的Yield能否接受。Paradigm上市时的定位相当清晰，专注于商业及零售产业，目前核心资产包括八打灵再也的Paradigm Mall、柔佛新山的Paradigm Mall，以及巴生的Bukit Tinggi Shopping Centre。
三座商场的地点和定位都不太相同，因此也形成了一定程度的资产组合。方便记来说，JB的Paradigm大概占一半既48%，其他两家则分别大概占4份之一，既Paradigm KL 24.5%和Bukit Tinggi Shopping Centre 27.5%，组合还算平衡。
目前Paradigm Mall JB是最重要的资产，出租率长期维持在接近满租水平，Paradigm Mall KL则位于PJ，以前觉得没很好，但是整体经营相对稳定，出租率也有98%左右。至于Bukit Tinggi Shopping Centre，则采用AEON的Master Lease模式，收入结构相对简单，也算是稳稳收租金的一座商场。
不过很多人可能会注意JB的Mall，因为一个商场已经接近100%出租率，它还能怎样继续成长？感觉没有成长空间了。。
不过要成长，答案除了租更多单位之外，还可以是让同样的面积产生更高的租金。跟当初的Mid Valley一样，出租率长期100%，管理层就把一些地方扩建，增加出租的商户，然后就每年维持着加租，达到成长的效果。
这也是Paradigm JB目前比较值得关注的地方，毕竟这家产业目前占比公司接近一半，所以这家产业有任何的成长，几乎都能带动公司的业绩和股息率有不错的增长空间。
所以，接下来更重要的是Rental Reversion，也就是旧租约到期后，新租金能够提高多少。又或者扩建一点新空位出来租，这些就让管理层去烦恼了。这家商场也算是新加坡人喜欢的商场之一，机会还是有的。
而根据说法，目前已经完成的新一轮租约更新，平均Rental Reversion接近30%，明显高于管理层之前约20%的预期。而且，大部分今年下半年到期的租约已经完成续约。
不过，这里面还有一个时间差，虽然说续约已经成了，但是不是马上加租，还要等他们的合约到期后才开始新的租金，所以下来的季度虽然会开始看到一点东西，但是不会马上很明显，需要几个季度慢慢反应，不过方向是正确的。
所以这也意味着JB的Mall未来的增长逻辑是跟当年的Mid Valley一样，往加租的部分去Organic growth，当然如果能扩充就最好了。
而新加坡游客，也是JB商场未来需要注意的一点。大马的消费对比新加坡是有明显的低一截，随着新加坡消费者到柔佛购物、吃饭及娱乐的需求增加，新加坡人自然是主要的客户之一。
而未来随着RTS逐步投入营运，跨境人流结构则可能出现变化。根据说法公司未来会考虑推出往返RTS的Shuttle Bus，不过目前仍会先观察RTS实际客流，再决定班次及频率。
唯需要注意的是，RTS并不代表Paradigm Mall一定会自动获得大量额外收入，真正重要的是，是否真的能因此增加人流，而增加的人流能不能转化成消费。
对于目前的商场而言，基本上都是跑GTO制度，就是商家除了交租外，营业额部分还需要支付抽成，所以当人多了，还要确保租户营生意好业额提高，才能因为GTO而反映在自家的收入上。
目前Paradigm JB来自GTO的贡献已经达到一定水平。未来随着新租约逐渐提高Base Rent，同时继续保留GTO机制，收入结构理论上也可以变得更加稳定。
而根据说法，该商场目前的餐饮面积占大概13.7%，管理层认为后续会继续增加这个部分。唯目前已经满租了，他们会怎么做？
所以公司正在考虑未来部分大型Anchor Tenant租约到期后，能否重新规划部分面积。如果最终能规划一块区域，集中打造更完整的F&B区域，那么它的意义可能比零零散散增加几间小餐厅更大。
因为一个成功的商场，不只是让消费者买东西，还要让消费者愿意花几个小时在那里吃饭、娱乐和消费。所以，Tenant Mix的优化，可能会成为Paradigm JB未来几年比较重要的成长来源。
KL和Bukit Tinggi，则属于另一种机会。KL的租金成长方面就不会那么显著，但是管理层是通过租户更新及Tenant Mix调整，寻找进一步提升人流和消费的方法。
至于Bukit Tinggi的最大的看点则是AEON的Master Lease。合约是3年重新调整一次，而今年底正好是下一次的租金Revision时间点，不过目前还没有相关消息能加租多少。
值得一提的是，AEON方面也认为，Bukit Tinggi是AEON集团里表现较好的Outlet之一，所以加租是几乎肯定的，就加多少的问题而已。
当然，除了这些之外，公司未来的成长空间，还是新的资产注入，毕竟她后面就是WCT，目前根据说法，会有4家潜在的产业有机会加进组合。
其中规模比较小的是三家酒店，包括Le Méridien PJ、Hyatt Place JB以及Première Hotel Klang，总资产价值据说大概5个亿。还有Gateway@KLIA2/KLIA，也属于较后期的潜在资产注入对象，据说大概13亿。
不过之前曾经有新闻报导过，这家产业由于属于特许经营性质，无法直接注入传统的REIT。因此，大股东 WCT 控股曾表示，未来不排除会将 Segi Astana 的股份通过Business Trust（类似PLINTAS的形式），在马股单独打包上市。
不过这个新闻已经2年前了，当时候PARADIGM也还没上市。当初的法理障碍是。传统的 REIT 核心要求是必须拥有物业的永久地契或长期租赁地契拥有权。
但是，gateway@klia2 的本质属于 BOT（建设-运营-移交）模式的特许经营资产，底层土地和航站楼建筑物的最终所有权死死归属于大马政府与大马机场。由于缺乏长久产权且合同期限有限，它被判定无法直接注入普通的 REIT 上市资产包，过去甚至一度被认为只能通过商业信托这种小众渠道单独上市。
不过。。在过去两年迎来了彻底的转折，主要得益于两大核心突破。包括特许经营权的延长，大马机场与政府签署了全新土地租赁总协议，Segi Astana 有限公司成功将该商场的运营权顺延并保障到了 2069 年 2 月。
长达 40 多年的超长稳定特许期，抹平了资产年限的确定性风险，满足了证券化的长效现金流要求。
然后WCT也将旗下的成熟商场打包，成立Paradigm REIT， 这为后续的资产注入搭建好了现成的上市合规平台。所以作为 Paradigm REIT 享有优先收购权（ROFR）的旗舰管道资产，该商场目前的最新估值大概13亿。
根据消息，PARADIGM将采取分阶段注资的策略。原本预计在 2026 年完成首波酒店资产注入后，2027-2028左右才将gateway纳入产托，不过酒店的时间表已经推迟到2027年的首季才完成。
根据说法，这个收购会用50：50的新单位和借贷来完成。当然，由于缺乏这几家酒店的净利润等重要数据，所以天哥也无法算出这个纳入后，对每股的dpu到底是正面还是负面的。
所以有一点需要注意，多不代表就一定好。从目前的资讯来看，当下这些产业的状态都不太好，还要看看收购价格和这些资产纳入后，是稀释还是有帮助，如果稀释的话，就不纳好过纳了，毕竟资产注入并不等于创造价值。
根据说法，管理层有强调说未来任何资产注入时，都需要研究是否能够增加DPU。换句话说，如果把一项资产放进REIT之后，反而因为融资成本、资产收益率或单位数量增加等因素，导致每单位可分派收入没有改善，那么公司未必会选择注入。
所以如果潜在成长来说，天哥认为稳打稳扎的慢慢Organic growth还是有机会的，要透过收购来成长的话，可能就先不要想太多，因为目前粗算，大概率3家酒店纳入后，对公司不会带来多少DPU的成长和稀释。
而目前投资这家产托还是需要注意几个关键风险，包括目前产托的供求关系本身已经失衡，毕竟所谓的税务制度对投资产托的有钱人来说，都不太公平，所以大部分有钱人会直接选择不买产托，除非价格非常低迷。
虽然目前价格从正常价位跌了接近15%，但是对天哥来说，顶多是Fair的级别，也顶多引发天哥买少少方便观察顺便每个月收个900+-的租金当Shopping钱（还要再扣接近300的税务=。=），要真正Loot9e的价位，恐怕还没到，所以下跌空间还是存在的。
再来就是目前美国已经开始升息了，大马升息应该是时间问题，今年应该还熬得住，明年开始分分钟升息一码，那么产托的吸引力会再一步下滑，供求关系会再一次变弱，而且他们的成本也会提高，估值就会变得更低，对产托来说，都是弊大于利的。
还有刚才认为的利好，既新注入的资产，到底最后会稀释还是贡献，都取决于管理层用什么价位注入，而且gateway目前的出租率那么烂，规模还那么大，如果真的注入反而对天哥来说是一个大的风险，还好这个不是短期内的事情。
PARADIGM(5338)
股价：RM0.825
DY：8.70%
目前来看，整体趋势还是向下发展的，就技术面而言，这个属于下跌趋势，钱少的话，下跌的刀子不宜接。而基本面来看，公司的整体商场和出租都做得不错，加上当下的价位来看，Yield已经来到8.7%的位置了。
就比较多人是处于25%的税务来计算的话，还有6.5%的Yield，多就不至于，但是算是一个可以接受的Fair 范围。当然，投资往往是买得越低自然越划算了，所以对天哥来说，买少许赚点租金逛商场可以，大Loot的，可能要再跌个10%左右，才能到达天哥所谓值得大Loot的价位。
不过这种是可遇不可求的，所以天哥目前的策略就是先买一枪，每次收到股息继续Reinvest回去，逐步壮大持股规模，毕竟可以每个月能收大概900块租金对很多散户可能很多，但是她在天哥组合，对比起KIPREIT，连15%都不到，所以慢慢加大比例也无妨。
当然，难得大部分产托大跌后，当初天哥大部分离场的资金又可以派上用场了，除了PARADIGM之外，目前天哥的产托组合已经增加到7家，除了当年卖不干净的PAVREIT外，还有天哥长期不卖的KIP，其他5家股息率都超过8%，有机会的话就慢慢逐家分享一遍咯，不过。。大家猜得到是哪5家吗？
可能很多人会觉得，产托好像还没跌到谷底，天哥一下子开那么多枪会不会太急？其实全部都买不多，对天哥而言，都是开的第一枪而已，只是多家产托所以后续真的有跌最好，没有天哥就透过股息回收后备金罢了。
天哥投资的关键，已经不是如何最快赚最多，而是如何最稳的慢慢赚，要确保后续无论上升还是下跌，都可以从容的应对，要进可攻退可守，而不是all in然后期待上涨，不涨就跳崖的那种操作。
所以产托其实很合适天哥的，也一只以来都是天哥的ATM，天哥投的产托几乎都没亏过，毕竟天哥的强项都是产托的入场时机，很多都是赚粗的。不过就是被税务制度影响，今年都没看过产托，现在重出江湖，重新整顿回一个稳稳收租的户口吧。。
当然，上述只是天哥的操作，不是什么买卖建议，读者们可以参考无妨，任何买卖请自行分析和决定，毕竟天哥的资产规模跟大家可能又不一样，适合天哥的方式也未必适合大家，所以请谨慎阅读。
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