10月29日是KIPREIT的股东大会，由于KIPREIT已经跻身成为天哥持股最大的产托，所以股东大会基本上就不会miss掉的，而且最重要的是，他股东大会的地点，跟天哥的家根本是靠近得不得了，虽然不至于可以走路去，但是绝对是有史以来参与过最靠近天哥的股东大会了。那么这次的大会到底有什么update，然后公司好不好，还有没有投资机会？我们一起来瞧瞧吧。。
这个图是公司截至上半年的数据，旗下的产业总值为15亿左右，而公司的目标，是希望在2027年之前，达到20亿的总产业市值。其实目前经过PP和收购案后，目前的产业价值应该是值得1.65b，所以还有大概3个亿左右要冲刺。根据说法，公司的股息率是高达8.1%的，当然产托其实还需要支付Witholding tax的，所以真实来说，其实还需要稍微折算，不过如果大家有注意，近期几个季度的派息，其实都是100%不需要付税的，所以今年的股息还是收得挺爽的。
这个是目前公司的发展流程图，经过几个收购，公司的AUM从1.49成长到1.56再成长到1.62到1.65b，而下来还有一个巴生的工业地皮收购，完成后，预算可以去到1.68b左右。然后产业估值上如果可以稍微增值的话，就可以去到1.7b左右了，还差3个亿左右，但是要在2027年达标也未必是简单的，因为公司的收购条件还是挺苛刻的，需要确保收购的产业Yield要最少6.5%还是7.2%以上，但是要找找资料了，不太记得了，所以要达到这个条例也没那么容易。
这两张图就是目前公司的资产分布图，几乎各个州属都已经开始遍布公司的产业，但是天哥也不期望所有13个州（应该对吧，毕竟天哥小时候读书时14个的）都有产业，因为有些州属其实经济不太好，硬硬为了分散而分散，反而不是好事，分配在哪里不重要，重要是真的好的产业，出租率够够就不错了。
这个是目前公司产业的出租率，几乎全部都是硬硬的，senawang部分之前是有做AEI，所以出租率较低，目前已经回升了，租金收益也会提高。KIP产托也会对KIPMall Tampoi进行提升工程，公司也与AEON签署备忘录，为KINTA永旺商场进行扩展工程。而值得一提的是，该商场是永旺集团盈利贡献最高的商场之一。
所以最后的平均出租率是达到96.7%，算是非常不错的一个情况，毕竟公司的产业都是2-3线城市的，要这样的出租率其实也不容易的，证明管理层真的管理得不错。而根据之前管理层的说法，他们接下来会开始像大型商场一样，除了租金外，也会从租户的营业额上抽成，相信对于未来的利润来说会有更大的帮助。
然后，大会没几个问题，很快就结束了。可能大家比较有兴趣的是，公司有没有Doorgift，很遗憾，是没有的。以前刚开始的时候是有的，好像是50块可以在他旗下商场消费的礼券，当初记得天哥是用来买了黄金送老婆的，还要补钱呢。然后后续就没有了，不过公司的股息刚刚的，天哥还是非常满意的，然后开场前是有简单的早餐（印度炒面），散场了也有午餐盒（Nasi Lemak)，天哥近期都在减碳水，所以都是随意吃几口而已，散场后还跑去吃steambot buffet。
Quarterly rpt on consolidated results for the financial period ended 30 Sep 2025
| KIP REAL ESTATE INVESTMENT TRUST |
| Financial Year End | 30 Jun 2026 |
| Quarter | 1 Qtr |
| Quarterly report for the financial period ended | 30 Sep 2025 |
| The figures | have not been audited |
- Default Currency
- Other Currency
Currency: Malaysian Ringgit (MYR)
SUMMARY OF KEY FINANCIAL INFORMATION |
INDIVIDUAL PERIOD | CUMULATIVE PERIOD | ||||
CURRENT YEAR QUARTER | PRECEDING YEAR CORRESPONDING QUARTER | CURRENT YEAR TO DATE | PRECEDING YEAR CORRESPONDING PERIOD | ||
30 Sep 2025 | 30 Sep 2024 | 30 Sep 2025 | 30 Sep 2024 | ||
MYR'000 | MYR'000 | MYR'000 | MYR'000 | ||
| 1 | Revenue | 40,765 | 26,705 | 40,765 | 26,705 |
| 2 | Profit/(loss) before tax | 17,244 | 10,081 | 17,244 | 10,081 |
| 3 | Profit/(loss) for the period | 17,244 | 10,081 | 17,244 | 10,081 |
| 4 | Profit/(loss) attributable to ordinary equity holders of the parent | 17,244 | 10,081 | 17,244 | 10,081 |
| 5 | Basic earnings/(loss) per share (Subunit) | 1.87 | 1.62 | 2.02 | 1.62 |
| 6 | Proposed/Declared dividend per share (Subunit) | 1.80 | 1.52 | 1.80 | 1.52 |
AS AT END OF CURRENT QUARTER | AS AT PRECEDING FINANCIAL YEAR END | ||||
| 7 | Net assets per share attributable to ordinary equity holders of the parent | 1.0727 | 1.1196 | ||
2026 财政年首季交出亮眼成绩，营收与净利润分别同比大涨逾 50% 与 70%，主要受惠于去年数项收购带来的租金贡献及整体租户需求复苏。每股派息1.8sen，如果算年度的话就有7.2sen左右，对应股价有维持到上面说的8.1% 以上（当然 witholding tax另算），证明之前的收购和PP，其实没有稀释到公司，这个对天哥来说是最大的安慰，因为以前的收购每次都导致稀释，影响了天哥的收息数目。
而报告里，理层形容FY2026为强劲开局，强调未来将继续执行有纪律的并购策略，专注于能提升收益率（yield-accretive）的资产，并维持稳健杠杆水平。公司亦在2025年被纳入 FTSE4Good 指数，强化 ESG 形象。整体而言，KIP REIT 已从地方型零售信托转型为多元资产 REIT，虽然看似一切美好，但高收购节奏下，加上接下来预计还会继续收购，须要继续关注融资或者PP导致的摊薄或者利息支出风险。
股价：RM0.88
DY：7.72%
如果单单看公司的基本面，我们不难发现他的资产都是不错的，他们也很聪明，知道不够大型的商场竞争，所以他们都是做Neighbourhood Mall为主，直接避开了直接跟大佬们硬碰的机会，而且在这种社区型商场里，他们也算是数一数二的Player，所以还是有他们一定的优势。
然后根据天哥之前的预算，公司去年预计派发6.7sen的股息（最后报6.79sen)，新的一年因为新的产业PP，可能会拖垮股息派发而导致降低，但是目前第一季已经有1.8sen了，所以要维持跟去年起码相符，接下来三个季度最少有派发1.67sen就达标了，概率还是挺大的，所以天哥对他的预期又稍微提高了。
然后之前的股息是non taxable的，所以今年如果真的最后跑6.8-7sen都好，其实真正重点是，多少比例是免税的，多少必须需要支付witholding tax的，这个才是最关键，但是无论如何，他的Yield还是相当吸引的。
但是有一点天哥特别担心的，就是之前说的SST新税务，可能会影响到短期内的议租能力，但是近期有幸直接跟管理层了解过，来临他们会开始跑租金+营业额抽成的模式，之前没SST很难评估商家的营业额，现在就容易了，所以也不懂算是好处还是坏处。至于业绩没达标的，租金也是照收，业绩超标的，未来也容易加租。这个就要继续观察了。
而今年的OPR已经下跌了一码，来临的一年内，预算还会再有最少1码的降息，根据之前的了解，每降息一码，公司的借贷成本方面就能节约1.5%，然后如果总规模大了，借贷数额多了，对利息方面也会有帮助，加上以目前这么高的Yield来看，确实还是有一定的投资价值，他最大的问题是，股价常年不动，很难可以把握到对的时机直接大力捞票，不过对散户来说，应该不是太大问题，反正分批累积而已。
唯还有一点需要注意，要看公司来临还有多少次PP，因为只要有PP，都有机会导致供求关系出现失衡，股价也容易停滞不前，不过这一轮的pp真的做得很美，跟收购完美接壤，没有导致到稀释，反而对EPS好像有帮助，而公司的工业类产业都会有稳定的加租条例，所以熬过第一轮后，后续的成长就有了一定的支撑，所以未来的成长还是有了一定的支撑，只不过这个只限于工业类，商场类还是要看公司的管理，唯好像刚才说的，如果将来会从营业额抽成，那么这方面的成长也有了一定的保障。
所以如果让天哥总结的话，KIP未来3-5年，天哥认为不至于有什么问题，而且很大概率会越做越好，毕竟目前的产业都管理得不错，加上新的收购会开始发酵和成长，前景还是非常靠谱的，最起码稳打稳扎的7%++股息应该八九不离十，对于喜欢稳稳收租的投资者来说，他是有一定的吸引力的，但是要捞便宜票的话，可能就有一定的难度了。
而天哥有幸之前就买了一些，后来也有接到了PP的offer，所以今年也用比较不错的价格扫了一些，不过这些都是机缘巧合的事情，也非常感谢公司的管理层跟我分享公司的内情，让我可以更了解公司，之前对公司的政策确实有少许的误会，目前就差不多算是非常清楚公司的进度，稳稳收着股息等机会咯，如果有突然出现下滑比较多，天哥还是会继续扫货的，不然天哥通常都是每次股息后补一点钱继续增持而已，但是目前比例也算是挺大，就不急于累积了。
至于上述说的，都是天哥自己的想法，大家可以参考，但是不要完全抄功课，投资前请做好自己的研究和分析，天哥不会对大家的投资盈亏负任何的责任，如果大家有什么特别的看法认为公司哪里不好，也欢迎跟天哥分享为什么大家这样看，因为天哥怕太接近管理层会让自己有盲点，衍生不必要的损失。。
好啦，今天的时间又差不多啦，我们有机会再聊咯。。
你的一个小小的like或share，是对天哥的最佳鼓励和动力哦^。^
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