那天写说天哥的产托老大变成KIPREIT后，就有网友问起天哥说老二是不是PAVREIT，然后老三老四是谁？其实可能大家误会了，曾经可能PAVREIT确实是老二的，但是随着股价从当初天哥买时的1.2x开始逐步上升到接近1.9，天哥是有减持了40%，所以PAVREIT早就变成老三了。本来1.95左右要再减20%的，结果一下子就回调了，就抓着收股息就好。所以目前的老二其实是这家没什么人注意的产托ATRIUM，为什么天哥会看上他呢？最新的业绩又显示了什么呢？我们一起来看看吧。。
Quarterly rpt on consolidated results for the financial period ended 30 Sep 2025
| ATRIUM REAL ESTATE INVESTMENT TRUST |
| Financial Year End | 31 Dec 2025 |
| Quarter | 3 Qtr |
| Quarterly report for the financial period ended | 30 Sep 2025 |
| The figures | have not been audited |
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Currency: Malaysian Ringgit (MYR)
SUMMARY OF KEY FINANCIAL INFORMATION
30 Sep 2025
INDIVIDUAL PERIOD CUMULATIVE PERIOD CURRENT YEAR QUARTER PRECEDING YEAR
CORRESPONDING
QUARTER CURRENT YEAR TO DATE PRECEDING YEAR
CORRESPONDING
PERIOD 30 Sep 2025 30 Sep 2024 30 Sep 2025 30 Sep 2024 MYR'000 MYR'000 MYR'000 MYR'000 1 Revenue 12,809 12,871 37,621 36,893 2 Profit/(loss) before tax 6,776 6,987 19,349 20,138 3 Profit/(loss) for the period 6,776 6,987 19,349 20,138 4 Profit/(loss) attributable to ordinary equity holders of the parent 6,776 6,987 19,349 20,138 5 Basic earnings/(loss) per share (Subunit) 2.55 2.63 7.29 7.58 6 Proposed/Declared dividend per share (Subunit) 2.40 2.10 6.70 6.12
AS AT END OF CURRENT QUARTER AS AT PRECEDING FINANCIAL YEAR END 7
Net assets per share attributable to ordinary equity holders of the parent 1.4469 1.4261
INDIVIDUAL PERIOD | CUMULATIVE PERIOD | ||||
CURRENT YEAR QUARTER | PRECEDING YEAR CORRESPONDING QUARTER | CURRENT YEAR TO DATE | PRECEDING YEAR CORRESPONDING PERIOD | ||
30 Sep 2025 | 30 Sep 2024 | 30 Sep 2025 | 30 Sep 2024 | ||
MYR'000 | MYR'000 | MYR'000 | MYR'000 | ||
| 1 | Revenue | 12,809 | 12,871 | 37,621 | 36,893 |
| 2 | Profit/(loss) before tax | 6,776 | 6,987 | 19,349 | 20,138 |
| 3 | Profit/(loss) for the period | 6,776 | 6,987 | 19,349 | 20,138 |
| 4 | Profit/(loss) attributable to ordinary equity holders of the parent | 6,776 | 6,987 | 19,349 | 20,138 |
| 5 | Basic earnings/(loss) per share (Subunit) | 2.55 | 2.63 | 7.29 | 7.58 |
| 6 | Proposed/Declared dividend per share (Subunit) | 2.40 | 2.10 | 6.70 | 6.12 |
AS AT END OF CURRENT QUARTER | AS AT PRECEDING FINANCIAL YEAR END | ||||
| 7 | Net assets per share attributable to ordinary equity holders of the parent | 1.4469 | 1.4261 | ||
这个是完整版的，天哥也把重点highlight出来了。去年是有unbilled lease，所以才看起来更多(unrealized的收益)，然后这个季度明明多赚了，但是净利却变少的原因，是他的expenses提高了。所以下面的数目看似变少了。但是准确来说，去年的时unrealized，所以扣回出来的话，其实今年是多赚了，因此股息也提高了。
简单来说，这个季度的开销上升，主要因大马调高了部分专业服务的 SST，加上 ASA5 的AEI在本季完成，带来顾问费、法律注册、文件登记等一次性专业费用。因此开支自然增加。同时，MTN Tranche 4 和 5 的发行过程需要律师、财务顾问及监管费用（一次性）。还有ASA4 与 Bayan Lepas 两处产业的租约续期与土地延展也要支付土地局和律师费。这些都不是经常性费用，但金额集中在第三季度，因此显得总费用突然提高。
然后上面的Unbilled lease变得那么少了，是不是需要注意？其实所谓的Unbilled Lease Income Receivable，就是还没开账单、还没收钱的租金收入。那么为何那么奇怪要记录进去？
因为这家REIT的租约通常是逐年调高租金的，现在新的会计准则必须把未来的涨幅平均分摊到每一年来算。所以即使现在还没真正收到这笔钱，报表上也会先记录进来。这做法可以让收入看起来比较平稳，也更贴近真实租金水平。
假设Atrium和某个租户签了一份租约，规定每年租金有逐年递增机制。例如：
第一年：RM100,000，第二年：RM120,000，第三年：RM140,000
根据会计准则，这个租金是需要摊平的，所以会平均成RM120,000每年来确认收入，而不是等租户每年实际付款再算。实际收到的钱只有RM100,000，会计上却要认RM120,000，那多出来的RM20,000就是Unbilled lease income，因为还没开账单，也还没收款，所以称为Unbilled。
而现在就直接变成真实的收益，已经是真正的赚幅，所以我们可以看到，他的Revenue增加了不少的。而且他新的产业ASA 5终于完成也顺利出租了，这也是导致租金收益上涨的原因，但是有一点需要注意，就是该产业只在9月11日正式完工并交付给租户，所以账目其实只算了20天左右的租金，下个季度直接算3个月的话，相信会再上一层楼，而且下个月也没有那么多一次性的支出，终于可以开始享受租金的果实了。
所以用天哥喜欢用的人话来说。。
主要收入成长来自其他产业的租金阶梯调整与新产业 ASA5于9月正式出租。而且只算了20天左右就已经带来如此效益，下个季度可以完全纳入的时候，预算赚幅会更好。后续也会少了许多一次性的支出，就期待后续的股息派发会不会超过天哥预算的2.5sen一个季度，因为产托赚多少，就需要派发90%的赚幅，意味着投资者的收入自然就会更高。说完。。
然后公司的季报比其他产托好的地方，是他有分享比较完整的经济前景和公司前景。但是有点长，天哥就不逐一截图了，有兴趣的可以自己去看看他的季报。而天哥也整合了几个自己看到的重点。。
-OPR 下调利好 REIT 融资成本
国家银行在7月把利率调降至2.75%，让借贷成本减轻，有助提高利息覆盖率与现金流。对Atrium这类以贷款支撑产业组合的REIT而言，这是直接的正面推动力。
-工业产业需求持续强劲
巴生谷工业与物流市场供不应求，新供应增加仍被迅速吸纳，空置率降至2%。主要租户来自汽车、电气与物流行业，产业租金与估值均稳步上升。
-槟城市场虽放缓但基础稳健
槟城工业交易量虽下滑，但外资投资激增逾五倍，显示电子与制造业仍具吸引力。加上基础设施持续改善，市场短期波动但中长期前景依然稳健。
-ASA5 于9月正式启用出租
Atrium Shah Alam 5在9月11日完成提升工程并交付租户，全季度实现100%出租率。新租金开始贡献现金流，是本季度业绩增长的主要动力之一。
-管理层展望稳健与持续派息
尽管经济仍受通胀与地缘风险影响，管理层维持谨慎乐观态度，凭借稳定租约及健康财务，预计能在第四季度持续提供稳定收益与分派。
工业类产托就有一个好处，就是出租率一般上都是100%的，毕竟工厂没有理由租半间的嘛。但是虽然说这个是好处，但是同时也可能是风险，因为万一其中一个租户跑掉，那么就是直接0%空置了，下一个租户几时进又不知道，所以这个也是风险，但是好处是，只要租户生意兴荣，一般上都不会跑的，因为要把机器搬离的话，基本上一次是几百万甚至几千万的，所以没有搬离的理由，倒闭就自然没话好说。。
股价：RM1.30
DY：6.55%
如果单单看公司的基本面数据，好像还好而已，一家小型的工业类产托，股息率6.55%，吸引力貌似不大。但是就是因为数据的问题，导致很多人遗漏了这样一颗珍珠。上述的6.55%是因为计算去年的数据8.5sen，如果以今年走势来看，累积三个季度已经6.7sen了，最后一个季度就算维持2.4sen，就已经有9.1sen，股息率7%。
但是天哥AIM的，一路来都是他的ASA5 settle并开始正式出租，也在这个季度完成了，并且交出2.4sen的一个季度，而下个季度如果完全纳入的话，分分钟是去到2.5-2.6sen的，而该产托租金向来都是稳稳的，假设后续真的是平稳维持在2.5-2.6的话，一年就有大概10-10.4sen了，那么股息率就是7.7-8%了。
这些就是天哥看上他的理由，因为天哥都是喜欢提前一步布局的，如果真的数据开始反映的时候，可能股价就不是这个位置了，那么又没什么入场的理由了。现在价位RM1.3，只要每年稳稳收个1毛左右，收回4-5年，都收回4-5毛了，成本才8毛，要亏也不是容易的，如果后续是继续稳稳加租加租，或者降息导致成本下降，那么股息和股价就只有逐步往上攀升了。
但是他的风险就是刚才说的，虽然租户要搬走不太可能，因为机器搬运会非常昂贵，所以不太会因为其他租便宜就搬走的，稳定性算是较高，但是一旦租户倒闭，那么就有排耗了，因为还要打官司，还要空置一段时间租不出，这些都是投资工业类产托的风险。
而且天哥比较喜欢老板持股多多的公司，这家的话，老板股权只是24%，丰隆集团则持股大概6%，30大股东总持票只有61%而已，散票有点多，没有基金的话，股价比较难反应价值，这也是为何他会比较低迷的原因，但是后续基金一旦入场，那么股价就会比较又走势了，唯现在就先稳稳收租吧，有基金入场就当bonus而已。
总的来说，天哥认为公司是有一定的低估的，而且股息率也不错，并且后续还有增加租金的潜力，算是有不错的前景的，这个价位也是有一点肉吃的。但是也不要只看前景完全忽略风险。所以对天哥来说，他只会是天哥组合的之一，买来稳稳收租分散风险，虽然他是天哥“产托”持股的老二，但是产托的比例，对比天哥真正买到进30大的公司，占比还是小之又小的，所以不要盲目跟从，请做好自己的投资功课。
好啦，今天就到这里啦，谢谢收看啦。。
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