第一天投资理财日记: Pavilion REIT ~BY 乡下小子

2017年1月3日星期二

Pavilion REIT ~BY 乡下小子

自从上市以后， Pavillion 股价一直慢慢涨到目前 RM 1.90 （30-12-2016），股息方面，也从 FY 2012 股息的全年 6.87cent，上涨到 FY 2015 全年 8.23cent, 股价上涨和股息的魅力，成了不少基金名单中的心头好，但是非常怪异的现象是，在 FY 2013年从拥有多达 5960股东到 FY 2015年少了 1000多名股东，也就是 4836 名股东而已，为何会出现基金偏爱但是散户不是很爱它的情况，这是因为股东持股这边，除了
丹斯里林晓春夫妇占了 37% 之外， Qatar Holding LLC 也持股接近 36%，然后 EPF 有 6%，三个加起来的话79%, 市面流动的股份只有 21% 左右而已。

~ 简介

Pavillion Mall 位于武吉免登，地理位置算是不错，身边围绕着各大银行还有其它的公司，注定它是可以吸引到人流，尤其是这一班上班族，属于舍得消费的族群。加上在它的对面， MRT 站目前还在施工中，如果建好了以后，相信Pavillion的人流会更上一层楼。而且特别之处，虽然 MRT 在附近施工中，但是视乎完全没有受到影响。可见这间 Mall 有自己的魅力。

Pavillion 商场里，十大租客包括 Hermes， DNP Clothing, Coach Malaysia, Gagan, PArkson, Royal Selangor 等等。但是这十大租客，刚好不约而同在 2016年里，租约都到期了，所以 Pavillion 会不会成功调高租金又能让到这些租客续约呢，这点需要阅读季报或下一年的年报了。

目前 Pavillion 主要租金收入来自于，Fashion 39%， Food & Beverage 22%，其余的商业领域都少过 10%。

~ Pavillion REIT 新成员 (简介）

从原本只有单一的 Pavlillion，变成如今了三间 Mall, 这里来介绍两位新成员。

Da:mén USJ shopping mall

在 2015年9月的时候，公司购买了 da:mén USJ shopping mall 在 USJ 1，费用 488 million. 根据公司的 CEO 表示，收购的原因除了这一间 mall 靠近新建的 LRT station 在 USJ 7 （走路路程就可以抵达）之外，还有商场内 85% 出租率也是他们收购的原因。管理层对于这间 mall 的收购，倒是有不小的期许，这点可以看到在他们预测这间 mall 对整体的收入贡献有多少。

-Intermark retail mall

另外在 12月底，公司也收购了 Intermark retail mall ， RM 160 million。至于这个收购原因的话，CEO 表示除了处于在 Jalan Tun Razak 理想地理位置以外，也靠近 Ampang park MRT，加上收购以后，首三年有固定回酬， 5百万每一年之外，还有接近 74% 商场出租率，也是他们看中的。但是我个人觉得，它附近对手除了有 Ampang Park Mall ，不远处还有 KLCC，所以这一间 Mall，需要以至少五年来观察它的表现了，因为附近上班族可以轻易到 KLCC 用餐或逛逛，因为乘搭LRT，只需一站就到 KLCC 了。相信管理层也知道这一点，所以收购这一间 Mall，只预期为整体的贡献是 3.1% 左右而已。

* 管理层在年报提到关于这两间 Mall 的收购，用意在于增加收入，也不想太过依赖 Pavillion. 所以未来的话是， Pavillion 占收入大比率 84.8%, da:men USJ - 9.5% , Intermark- 3.1% , 和 Pavillion Tower - 2.6%.

收购这两间 mall 以后， debt to assest ratio 上升到 27%了。也因为这样，公司在这一年的股东大会也寻求股东支持，增加多 20%的股票作为将来的收购，毕竟借钱的话，也会有 Limit 的限制，也就是 debt to assest ratio 只能去到 50% 左右而已。

虽然年报提到，资产组合只有稍回上升到 RM 4，751 million, 但是如果包括那两间收购的的商场，整体资产组合会增加多 RM648 million.

~ 管理层篇

管理层的话，丹斯里林晓春经验丰富，加上才年届55岁，所以未来十年， Pavillion 应该还是会由他领导。不说你不知，丹斯里林晓春，他也是上市公司 Malton 的创办人。 CEO 的话，也是经验丰富，也是年届50岁而已。

~ 前景篇

首席执行员表示 2016年也是挑战年，但是相信可以应付到。另外，他也表示， 2016年的时候， 68% 的位置面临续约，虽然大部分的租户表示愿意继续租下去，但是管理层表示会内部装修一下，甚至调整租户的商店位置，务必让顾客有新的 Mall 体验，所以他也表示可能会有租金的下跌。

~ 财报分析篇（Annual Report 2015)

以 REIT 来说，最主要还是看每年 Revenue 有没有增长，因为每年租金提升的话，那么 REIT 派的股息逐年就会提升。至于 EPS 的话，倒是用不到在 REIT 身上，因为 REIT 受限于条款与条规限制，大事发展的话，也是收购 mall, office tower, 增加多点租金收入而已，跨不到其它的商业领域。以这一次的 FY2016 年报来看，今年的 Revenue 只上升 2.94% 而已，管理层表示，主要收入贡献来自于美容区， 2 楼的时装区，还有 7 楼的饮食阁楼。

另外 REIT 需要注意的地方就是 NPI ( Net Property Income), 相对去年，今年成长了 3.1%，来到了净收入 RM291.5million. 也因为这样，这一年的股息派发来到了全年 8.23 仙。

以 FY 2015 对比 FY 2014，无论是 Retail 的 revenue 或是 Office 的 revenue，都有增加一些。

FY 2015 年 Rental income 是 RM 352，824，000，对比 FY 2014，增加了 3.8%。 Other income的话， FY 2015 是 RM61， 108，000, 对比 FY 2014，少了 1.74%。但是REIT 还是比较需要留意 Rental income这一块就可以了。

另外，在年报里，有个 Fair value gain on investment properties , 可能会吸引到注意，因为对比 FY 2014, 这次FY 2015 是下降非常多，但是这点不用担心，这只是物业增值多少而已，除非把 Pavillion 卖掉，不然这个增加或减少也只是一个数目而已。

~ 特别的地方

Pavillion 有 2401 个停车位，其中 72 个停车位卖给了一间公司叫 Urusharta Cemerlang Sdn Bhd （这间公司其实也是 Tan Sri Lim 和其他股东开的公司）, 在 2015年 12 月份的时候，以 RM 4，896，000 的价格卖掉。公司在这里做到不错，卖掉不到 3% 的停车位，而且可以一次性收回那么多现金，而不是每一天累积起来的停车费收入，这点做得不错。不过，对于整年的收入，贡献很小而已。

季报分析（FY2016~Q1,Q2,Q3）

~季报重点
FY 2016 Q 1 ，投资资产组合达到了 51亿马币左右，对比 FY 2015 Q1 44.8亿马币左右，有明显的上升，这里是 Pavillion REIT 第一次把 da:mén USJ shopping mall 和 Intermark retail mall 纳入组合内。

~ 季报现金部分（注重现金部分是因为关系到股息）

FY 2016 Q 1 ，现金增加了 28.4%，达到 RM 236，269，000. 同样的，因为购买了两间 mall, 借贷的话也上升了 84.86% 达到了 RM 1,394,498,000.

Q2 的话，现金也是增加了 71.31%，达到 RM 315，236，000，对比 FY 2015 Q2 ，如果是 Quarter by Quarter 的话， FY 2016 Q2 比 Q1 增加了 33.42% 现金。

Q3 的话，现金也是增加了 39.07%，达到 RM 255，908，000，对比 FY 2015 Q3 ，如果是 Quarter by Quarter 的话， FY 2016 Q3 比 Q2 下降了 18.82% 现金。

~ 季报收入和开销篇

Q1 的话，这一季度收入有 RM 106.7million, 上升 1 %，对比 FY 2015 Q1 。所以Net Property Income 的话，这个季度也增加了 RM 2.7million 。这一季度的话，开销也上升了，因为电费涨价的关系。

Q2 的话，这一季度收入有 RM 118.0million, 上升 15 %，对比 FY 2015 Q2 。因为两间收购的 Mall 开始贡献收入了。所以Net Property Income 的话，这个季度也增加了 RM 9.5million，提升了 13% 。这一季度的话，开销也上升了，是因为这两间新加入的成员，也开始贡献他们的开销了。这个季度， Pavillion 也做了内部的装修还有基本设备的提升，用了 RM 3.7million。

Q3 的话，简单的说，这一季度收入有 RM 117.5million, 上升 15 %，对比 FY 2015 Q3 。因为两间收购的 Mall 开始贡献收入了。所以Net Property Income 的话，这个季度也增加了 RM 8 million，提升了 11% 。这一季度的话，开销也是上升了 24%，同样的原因，因为多了两间 Mall。
这个季度， Pavillion 也做了内部的装修还有基本设备的提升，用了 RM 9.1 million。
管理层也有提到，这个季度，三间 Mall 都在进行着租户位置整顿，务必达到更有效的空间利用，增加多空间可以出租，顺便给客户有焕然一新的体验。

~ 季报前景篇

一贯的，管理层表示目前零售业越来越充满挑战，消费欲望低，但是管理层表示还是会不断改变，通过创造价值，活动，促销，做到跟竞争对手不一样，以吸引到更多顾客来广场消费。同样的，也会善用资源来增加生产率。

~个人分析篇

以前在 Bukit Bintang 其中一间银行上班，时常有到 Pavillion 逛逛，吃饭，对它的人潮非常有印象所以对 Pavillion 印象深刻。所以个人总是觉得，如果 MRT建好的话，它会有更多人潮，而它的股价可以慢慢上升到最少 RM2 或以上。但是没有等到建成时，股价因为橱窗粉饰效应，被推高到 RM 1.90了。

经过分析以后，还是必须要冷静看待。

第一，股价目前处于历史高点，买的话，股息率非常不吸引人，对于 REIT 来说。因为还有很多 REIT 的股息率非常吸引人。

第二，两位新成员才加入而已，要注意的是，三年后，它们是否还有本事留着现有的租户和增加租户这两大主题，有待考量。

第三，目前巴生谷的 Mall 越建越多，需要时刻留意 Retail Income, 毕竟如果人潮是有的话，就算是贵的租金，商家还是会给的，这点可以参考 KLCC 和 Mid Valley。但是 Retail Income 如果有明显下降趋势的话，那就证明人潮已经没有那么多了。

个人觉得， Pavillion 股价成长，是有的，唯一能够长期持有的是，当它的股息率有 5.55或 6% 以上，那么它是吸引人的。可以一边享有好的股息收入，一边等待股价上升。

作者
乡下小子

这篇文章纯粹作者看法，整篇文章并没有任何买卖建议，或推高股压低价的其他企图，单纯分享作者的功课，本人与作者"怒"不对你的盈亏负任何责任，谢谢。

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