第一天投资理财日记: 浅谈Tambun 恒大置地 ~ BY 乡下小子

2017年1月24日星期二

浅谈Tambun 恒大置地 ~ BY 乡下小子

从2015年开始，就很多人都一直说房产已经缓慢了，同样的，也有人说去年年底或今年下半年，房产市场会恢复过来。其实这些都是预测，没有人知道房产市场几时好转的正确时间，所以作为股市投资者的我们，唯有拿仅有的资料，来研究哪家公司值不值得长期持有。今天就选中这一家来研究。这间公司推出的房屋有负担得起的，也有高价的哦。废话不说，直接进入主题。

~公司简介

Tambun 是 Penang当地其中一家上市的房产发展商。目前在进行着的房产项目，主要集中在 Pearl City, BM （Bukit Mertajam) , Jelutong. 是的，全部都是在 Penang，是一个道道地地的当地房屋发展商。

管理层篇

创办人是 Mr. Teh Kiak Seng, 目前66岁，有超过40年房屋发展的经验，可以说是经验老道的公司掌托人。自己的妹妹，也是在公司担任执行董事，也在这间公司超过了20年了。目前接班人的话，也就是创办人的儿子，已经担任为General Manager。另外，公司里面还有一个重要人物， Mr. Thaw Yeng Cheong， Project Director, 发展项目大事小事他都有参与。所以第二代接班人掌管公司之后，都不需要怕他乱来，因为有这几个老将在看着。

公司股东篇

除了公司创办人， Mr. Teh Kiak Seng，直接持有或接间持有的股份，39.52%之外，第二股东是 Chin Well公司创办人， Mr. Tsai Yung Chuan, 他的家族持有 8.51%, 所以他的大女儿也在 Tambun 担任非执行董事一职。然后就是 EPF，持有 5.42%. 这三个股东持有的股份加起来就超过了 53%。

~ 年报分析篇（AR 2015）

Revenue的话，在FY 2015呈现下降的趋势，对比 FY2014，下降了21.25%, 今年有RM 367.65 million，打断了连续四年上升的趋势。所以， Profit Before Tax 这边也是下跌，但是还好， FY2015 是 RM 135.75million，对比 FY2014，只下降了1.80%。

Dividend 方面， FY 2015 派发了 9仙的股息，如果以 RM1.41 （16.1.2017的股价）来算的话，有6.38%，算是蛮不错的。公司在股息方面，有一个40%~60%的股息派发政策，完全取决于那一年的收入怎样，但是翻查过往派发股息的记录，目前来说，差不多都维持在40%左右，只有一年是50%而已。派息太多的话，没有钱买地皮就惨。

目前公司资产负债率的话， FY2015 是 0.98%, 对比 FY2014的 3.73%, 是下降了不少。所以公司财务状况目前来说还是可以的。管理层这边有提到，贷款增加了不少，主要原因是为了买地皮。

现金方面， FY2015 有 RM179.59Million, 对比 FY2014，是增加了很多，有 55.64%。

房屋发展商的话， unbilled sales 一定要留意的，所以在年报这里可以找到，公司的 unbilled sales 有 RM324.2million.

EPS 的话，年报倒是没有列出过往5年的记录，所以又去 Bursa挖一下资料。数据如下：
FY 2015, 23.92仙, FY 2014, 25.21仙, FY 2013, 19.59仙, FY 2012, 15.06仙, FY 2011, 10.76仙
可以看得出， FY2015 下降了，但是还是有维持在 20仙以上，所以还是不错的成绩。

~~管理层对于新的财政年（FY2016）抱负

在Chairman statement这边，除了管理层提到整年收入，净利，成长怎么样之外，最后到是有留一句话，他表示公司目前负债率少过 1%的情况，这可以让公司随时随地调整策略，这样可以让公司继续成长下去。至于未来一年的情况，他表示房产市场应该会缓慢，但是公司会继续提供好的房屋品质，继续打造品牌，成为其中一个首选的发展商，也会继续专注现有和接下来进行的房屋项目，同样的，也会一直寻找新的房产发展项目。我把它简单化一些，就是未来一年，边走边看，随机应变。

~· 公司主要收入来源

1） Simpang Ampat

公司在这边几乎可以说是投入很多资源，因为在这里有公司的皇牌， Pearl City. 除了有国际学校， GEMS International School ，建好了以后，可以为公司带来稳定的租金收入之外，公司打造的这个 Pearl City，不断都有推出新的房屋项目，从 2009年开始，已经推出超过 2225间住宅和商业房产了。目前还有更多的项目，也会在这个城市推出，包括在 FY2015才推出不久的， Raintree Park 2. 同样的，公司也会在这里建 Pearl CIty Mall，和继续为 Pearl City Business Park寻找合作伙伴。

2） Butterworth

这里的话，公司推出121间的 high-rise apartment, 目前已经有89.7% take-up rate。2016年预期这个房产项目会完工。

3） Penang Island

Straits Garden, 532间，包含了business suites, condominiums 和 apartments, 也有超过92.3% take-up rate，同样的，也会在 2016年预期完工。

4） Bukit Mertajam

这里的话，公司也比较注重，推出了2个高档的房产项目， Permai Residence 和 Bukit Residence. Permai Residence, 51间的 double-storey semi-detached and terrace house，已经有 80.7% take-up rate，至于 Bukit Residence ，是 122间的 luxurious link homes, 也同样的有 83.7% take-up rate。 2个高档的房产项目，都会在 2016年预期完工。

~公司特别的小地方

Trade and other receivables， FY 2015 , 有 RM91.325million, 对比去年下降了 22.62%。 Trade and other payables的话, FY2015 有 RM116.061million，增加了 11.73，对比 FY2014.

Cost of Sales方面，下降了不少，从 FY 2014 的 RM 306.281million, 下降到今年的 RM214.43million。

~~季报分析篇（ FY2016， Q1， Q2 ， Q3）

#Q1

Revenue FY2016 Q1 对比 FY 2015 Q1 ，下跌了 31.8%，只有 RM 88.24million。同样的 Profit before tax 也下降了 22.4% , 只有 RM 32.056million. EPS 这个季度有 5.57仙，对比 FY2015 Q1 （7.10仙），是下降了。

管理层表示，主要收入还是来自于皇牌 Pearl City，贡献超过 83%. 他们表示主要因为是这个季度有好几个房产项目已经接近完成，只有三个房产项目才刚推出，另外一个房产项目也已经进入初期，开始动工中。目前来说，管理层表示满意这个季度的表现。

目前在跑着的房屋项目有 Camellia Park在 Butterworth, Permai Residence 和 Residensi Bukit Kecil 在 Bukit Mertajam, Straits Garden 在 Penang Island，和皇牌 Pearl City的 Pearl Residence , Pearl Harmoni, Raintree Park 1, Pearl Avenue 2, Raintree Park 2, Avenue Garden 和 Pearl Tropika

截止目前为止，进行当中的房产项目有 76.6% take-up rate， unbilled sales 有大约 RM354.42million.

#Q2

Revenue FY2016 Q2 对比 FY 2015 Q2 ，上升了 73.8%，有 RM 104.33million。同样的 Profit before tax 也上升了 98.8% , 有 RM 44.19million. EPS 这个季度有 6.72仙，对比 FY2015 Q2 （4.05仙），是上升了。

管理层表示，这一次主要收入除了来自于皇牌 Pearl City， Penang Island 房屋项目也有贡献，两个加起来贡献超过 91.5%. 他们也表示主要因为这个季度除了在进行当中的房屋项目有好的销售业绩之外，同时一些房屋项目已经完成了。一样的，管理层表示满意这个季度的表现。

这个季度，目前在跑着的房屋项目有 Camellia Park在 Butterworth, Permai Residence 和 Residensi Bukit Kecil 在 Bukit Mertajam, Straits Garden 在 Penang Island，和皇牌 Pearl City的 Pearl Residence , Pearl Harmoni, Raintree Park 1, Pearl Avenue 2, Raintree Park 2, Avenue Garden 和 Pearl Tropika

截止目前为止，进行当中的房产项目有 80% take-up rate， unbilled sales 有大约 RM311.11million。

#Q3

Revenue FY2016 Q3 对比 FY 2015 Q3，下降了一点, 0.9%，有 RM 85.44million。同样的 Profit before tax 也下降了2.2% , 有 RM 32.17million. EPS 这个季度有 5.92仙，对比 FY2015 Q2 （5.61仙），反而是上升一点了。

管理层表示，这一次主要收入还是来自于皇牌 Pearl City，贡献有70.5%. 这一次的话，管理层反而没有解释一下。但看数据是， Pearl City 贡献下降了，报告其他项目这个季度也没有什么表现出色，所以营业额就下了。

这个季度，目前在跑着的房屋项目有 Camellia Park在 Butterworth, Permai Residence 和 Residensi Bukit Kecil 在 Bukit Mertajam, Straits Garden 在 Penang Island，和皇牌 Pearl City的 Pearl Residence , Pearl Harmoni, Raintree Park 1, Pearl Avenue 2, Raintree Park 2, Avenue Garden 和 Pearl Tropika

截止目前为止，进行当中的房产项目有 81.9 take-up rate， unbilled sales 有大约 RM 259.60million 。

~个人看法

以股息来说，如果这一次 FY 2016也是维持 9仙的股息话，股息率有也会有6.38%，如果以 RM1.41 （16.1.2017的股价）来算的话。如果是8仙的话，也都有5.6%股息率，这个对于股息派来说比较吸引。另外， EPS 的话，目前三个季度已经有18.21仙，再多一个季度5仙以上的话，基本上市跟去年打平手或超越去年的表现，所以Tambun的确是做到很不错。

不过还是要回归到基本，到底这间公司可以不可以长期持有。有没有潜力继续快速成长。有两点需要思考的。

1）目前 Pearl City项目，这张皇牌到底可以持续为公司贡献到多久？五年，十年？

2）公司就只专注于在Penang推出房屋项目，那几时会进军其它州呢，或海外呢？跟Ecoworld相比，就显得逊色不少，但是 Tambun派息这点赢过 Ecoworld。

作者
乡下小子

这篇文章纯粹作者看法，整篇文章并没有任何买卖建议，或推高股压低价的其他企图，单纯分享作者的功课，本人与作者"怒"不对你的盈亏负任何责任，谢谢。

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