近期烟雾的缘故天哥持续猫在家，大马股市又没有什么新的火花，就是持续低迷和外资流出而已，所以无所事事每天看连续剧，人都变懒了，不过下来也开始到财报季了，天哥又可以有点事干了。而今天要聊的。。则事天哥的股息组合其中一个主要成员，天哥其实追得他蛮近的，只是公司特别稳的，不起又不跌，要买也不是，要卖也不是，稳稳拿一个7.x%+的股息，其实蛮符合天哥的Pattern的，毕竟天哥还是喜欢稳的，唯公司近期好像特别积极了，那么其实是好还是不好呢？我们一起来悄悄最新的季报再说吧。。
Quarterly rpt on consolidated results for the financial period ended 30 Jun 2025
| KIP REAL ESTATE INVESTMENT TRUST |
| Financial Year End | 30 Jun 2025 |
| Quarter | 4 Qtr |
| Quarterly report for the financial period ended | 30 Jun 2025 |
| The figures | have not been audited |
- Default Currency
- Other Currency
Currency: Malaysian Ringgit (MYR)
SUMMARY OF KEY FINANCIAL INFORMATION |
INDIVIDUAL PERIOD | CUMULATIVE PERIOD | ||||
CURRENT YEAR QUARTER | PRECEDING YEAR CORRESPONDING QUARTER | CURRENT YEAR TO DATE | PRECEDING YEAR CORRESPONDING PERIOD | ||
30 Jun 2025 | 30 Jun 2024 | 30 Jun 2025 | 30 Jun 2024 | ||
MYR'000 | MYR'000 | MYR'000 | MYR'000 | ||
| 1 | Revenue | 39,890 | 32,639 | 136,133 | 102,159 |
| 2 | Profit/(loss) before tax | 79,253 | 16,045 | 115,135 | 47,314 |
| 3 | Profit/(loss) for the period | 79,253 | 16,045 | 115,135 | 47,314 |
| 4 | Profit/(loss) attributable to ordinary equity holders of the parent | 79,253 | 16,045 | 115,135 | 47,314 |
| 5 | Basic earnings/(loss) per share (Subunit) | 9.92 | 2.59 | 15.94 | 7.71 |
| 6 | Proposed/Declared dividend per share (Subunit) | 2.01 | 1.96 | 6.80 | 6.66 |
AS AT END OF CURRENT QUARTER | AS AT PRECEDING FINANCIAL YEAR END | ||||
| 7 | Net assets per share attributable to ordinary equity holders of the parent | 1.1196 | 1.0954 | ||
这是完整版本的业绩报告。乍看之下，一片红彤彤，好像很不掂酱，但如果我们深入一点来看，其实这个季度的表现还蛮不错的。
季度的 Gross Revenue 增长了 22%，年度也增长了 33%。不过成本却增加了 90%，乍看之下好像很大条，但数据仔细看就不是这么回事。
怎么说呢？虽然成本增幅看起来惊人，但实际数字方面，季度的收入增加了大约 7.2 m，而成本只增加了 5.6 m，换句话说，整体 NPI实际是进步了 1.6 m的。同样地，在年度数据中，NPI 也增加了 19 m，所以从产业管理角度来看，公司确实有在进步中。
此外，还有大约 63 m 的产业估值上涨，这也解释了为何 EPS 出现大幅上升。但这个数字属于纸上利润，可以看但不能用，所以 DPU 并没有随着 EPS 一起上涨，而是大致维持原位。
需要注意的是，报表下方还有管理费和借贷成本等等项目，因此真正要看的，还是 Realised 才是最准确的指标。
最后说到 Realised 数据，季度和年度虽然也有成长，但 EPU 却是下降的，原因是公司之前做了 PP去收购新产业，导致总股数增加了。换句话说，虽然整体业绩是成长的，但因为股本扩大，最终摊薄之后的表现，其实是稍微放缓了一些。
不过还有一点值得注意，虽然新股已经发了，但根据我的了解，4家新工厂的收购目前只完成了 Cheras 那一间，其他三间还在进行中。如果接下来这三间也顺利完成的话，预估每季度将带来大约 1.7 million 的租金收入。
这样一来，若以同样的基准数据来计算，加入这额外的租金后，本季度的表现其实已经可以追平去年的水平，年度方面甚至还有望实现小幅成长。整体来看，算是优于市场预期的表现。
不过，最大的还是时间上的问题。因为收购就要先做PP，然后股数就直接变多了，但是新的产业又需要点时间正式贡献净利，所以就会持续又Diluted的问题。
现阶段还有一轮 PP 正在进行中，而根据目前的走势，接下来预计还会有更多轮PP动作。所以从这个趋势来看，未来 2–3 年，公司大概率会持续维持类似的情况。这也意味着，来临2-3年的 DPU 波动性会比较高，较难预测。
公司的短期目标，是2027年底将资产规模提升至 20 亿令吉，现在15亿左右，若现有的企业活动全部顺利完成，预计可以达到 约 16-17 亿左右，再加上一点增值的话，离目标也不远了，唯要达标可能未来还需要PP1次，或者增加Gearing。
这里可以看到比较清晰的数据，他的产业主要分成南北马，公司之前的主力是在南马，唯收购了D'Pulze后，目前中马部分已经超越南马了。但是有两个部分有点奇怪，北马部分(AEON KINTA)应该是MasterLease的，不动为何会忽然下跌那么多，然后工业类也是稳稳收租的，不懂为何也是下跌了很多，这个是报告里面没有提及的。目前的Retail和Industrial收入占比分别是95%：5%
后来有去了解过，为什么Northern Region 和 Industrial Segment 的收入看起来突然减少？其实并不是因为出租率下滑或租金减少，反而目前的出租率创下新高，部分租户的租金还有上调。主要原因是MFRS16的缘故，去年有做一个一次性的会计调整，把一笔属于资产增值的收入，暂时列为租金收入来报账。这导致去年那一季的租金数字特别高，拉高了对比的基数。而今年则是没有这类会计调整，因此虽然实际收入有增加，但账面上却反而看起来少了。
简单来说，不是现在收得少，而是去年一时算太多。如果把去年那笔特别项拿掉来比较，今年的租金收入其实是有成长的，是因为租金有调整、出租率也提高了。
刚才说到的新收购（年头的），目前只有Cheras的完成了，其他的延期了，因为要Fullfill一些Condition。
然后这个是来临的PP（预计8月中左右完成）要收购的资产，虽然里面是4个，但是了解后发现下面三个是一起的，都是KUANTAN同一片地的产业，就奇怪为什么买那个小小的KFC。这次的PP预计最多发放160m新股数，要凑132m左右。
说真的，一般上prospect都是了解公司未来发展方向的地方，这次的prospect跟之前一样，管理说看好公司目前的资产发展。大家自己看看吧。。
股价：RM0.855
DY：7.94%
如果单单看公司的基本面，我们不难发现他的资产都是不错的，他们也很聪明，知道不够大型的商场竞争，所以他们都是做Neighbourhood Mall为主，直接避开了直接跟大佬们硬碰的机会，而且在这种社区型商场里，他们也算是数一数二的Player，所以还是有他们一定的优势。
然后根据天哥之前的预算，公司今年会派发6.7sen的股息，没想到居然比预算还多了一点（虽然是从92%左右提高到了96%左右），但是我要讲的，是最后一期的股息是non taxable的，所以变相来算又多了10%了（witholding tax 10%不用付），所以他的Yield还是相当吸引的。
唯跟前两天说的一样，来临的SST预算会影响到短期内的议租能力，但是近期有幸直接跟管理层了解过，来临他们会开始跑租金+营业额抽成的模式，之前没SST很难评估商家的营业额，现在就容易了，所以也不懂算是好处还是坏处。至于业绩没达标的，租金也是照收，业绩超标的，未来也容易加租。
而来临的OPR预算也会下跌，预算未来半年到1年还会有最少1码的降息，根据了解他们每降息一码，借贷成本方面就能节约1.5%，然后如果总规模大了，借贷数额多了，对利息方面也会有帮助，加上以目前这么高的Yield来看，确实还是有一定的投资价值，他最大的问题是，股价常年不动，很难可以把握到对的时机直接大力捞票。
唯还有一点需要注意，要看公司来临还有多少次PP，因为每次PP都会导致供求关系出现失衡，股价也容易停滞不前，加上好像上面说的，会有新发单位和新产业还没纳入的空窗期，间接影响业绩。
然后公司之前收购的产业几乎都能稳定每3年加租而且幅度还很不错，只要熬过第一批后续就会越来越好，所以未来的成长还是有了一定的支撑，只不过这个只限于工业类，商场类还是要看公司的管理，唯好像刚才说的，如果将来会从营业额抽成，那么这方面的成长也有了一定的保障。
所以如果让天哥总结的话，KIP未来3-5年，天哥认为不至于有什么问题，而且很大概率会越做越好，毕竟目前的产业都管理得不错，加上新的收购会开始发酵和成长，前景还是非常靠谱的，最起码稳打稳扎的7%++股息应该八九不离十，对于喜欢稳稳收租的投资者来说，他是有一定的吸引力的，但是要捞便宜票的话，可能就有一定的难度了。
所以除非有什么特别的Offer，否则当下的投资环境，其实陆陆续续已经出现了很多新的投资机会，选择还是挺多的。投资要真正赚大钱，长期投资成长固然重要，但是买入价格也相当重要的，所以嘛。。继续耐心持有，收着他每个月2000余租金去逛其他的商场吧（他的商场我真的去不了=。=）
好啦，今天就到这里啦，谢谢收看啦。。
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天哥，什么是revalue,为什么会导致业绩大涨
回复删除上面说的，产业估值。
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