今天受KIPREIT管理层邀请，去参与他们的Corporate Presentation会议，所以早上九点多就从家里出发，去到公司Cyberjaya的DPULZE 商场。
如果算回来我应该是最早到达的，因为怕塞车，结果出奇的顺，只不过Meeting Room说是UG，结果没想到我LG和G找来找去找不到，原来UG是再上一层。
一开始是先跟大家做了分享，然后再由CEO Valerie和CFO Ms Lim带大家巡视商场。根据说法，这个商场一开始买的时候，因为拖了14个月做Nego，所以原本的Yield只有7.1%，但是又因为时间关系再加租，所以Yield比一开始的又多了10%，是一个非常成功的收购。
以下也是他们的Slide，天哥是选了一些重要的Slide截图了，方便大家自己看...
而这次会议天哥有问了几个比较关心的问题。。
包括机构持股到底占比多少，还有公司有多少外资持股等。管理层表示机构占比大概20%，然后外资是少之又少，估计5%都不到。
然后天哥问起他们收购资产的条例，他们说NPI最少6.5%以上的产业他们才会收。
租户方面，部分的租户公司是有在营业额抽成，意味着生意越好，公司的租金会更多。而SuperMarket租户的租金比较低，平均Per Sqft RM2-3而已，而NSK没有进驻的原因，是NSK不能接受超过RM1的租金。
公司的租金调整部分，一般上是签约2+2年的，然后每2年调整大概5-10%，而如果4年结束后，就会直接调整10-20%。公司目前是很多人等着要进入，但是不够位置给人家租，所以商场也有一Part有修改用来出租了，目前也租出去了。
公司的明确目标是要把总资产市值提高到20亿左右，因为到达这个门槛后，公司的Rating可以提高，借贷成本也可以有所降低，只要过了这个后，公司就会开始放慢脚步，重新调整过组合。
公司目前很多的部分都可以重新修建然后增加租金收入，但是Ceo说了，如果是总市值40亿后，可能会选一间来翻新来增加收益，现在还不是时候，因为现在还不够大，拿一间出来会导致整个Yield受影响，时机还没成熟。
还有近期传出的REIT Witholding Tax Offer Period即将在年底结束，会对公司带来什么影响的问题，管理层表示，税务一路来都不是落在公司的部分，而是投资者的部分。
所以政府如果真的没有Renew，那么个人投资者在报税的时候，就需要好像租金收入那样，在E-filling报上，也会增加个人的Tax Bracket，所以影响是在个人投资者层面，只是目前还没确认，是否可以像租金收入那样，扣除借贷成本的部分。
而天哥对这个课题是蛮看重的，因为如果这样的话，大马的REIT吸引力会直接下降多15-20%，毕竟一路来的Witholding Tax 只是10%，如果真的提高到正常价位，那么7万收入以上就19%，10万以上就25%多了，不是开玩笑的。
而且最关键的是，很多的产托的吸引力将下降，Kipreit还好，其他Yield比较低的产托就危险了，这个是Reit Industrial的未来风险，所以近期其实已经首当其冲的看到部分产托价位有出现回调，尤其是Yield比较低的产托。
总结
天哥本身是有持股KIPREIT的，也是天哥产托里持股最大的一只。但是上述资讯纯粹是天哥收集到的资讯，让读者也可以好像参与了一样对公司有更多的了解，不应该视为买卖建议，天哥不对大家的投资负责。
对天哥来说，KIPREIT的股息率高高，然后成长也是有维持的（虽然速度较慢），所以也算是符合天哥理想的好公司。唯他最大的缺点，就是股价太稳，好像疫情后人家优质的股价都跌3-40%，他的反而还大概大概在那边，所以要真的低迷扫货不容易。
当然换个角度，天哥都喜欢低扫高抛，但是他稳打稳扎的话，天哥就只能乖乖收那个7-8%的股息了。所以稳也有他的好啦。目前是比较担忧政府是否真的完全不Renew 产托的税务优惠，如果真的没有。。
那么KIP天哥反而每那么担忧，反而IGB,SUN还有K天哥的Pavreit等，应该都会被抛售。而最可惜的是，天哥的Pavreit还没卖到多少，那个反而比较危险，毕竟Yield本身就不高了，整个产托应该都要大洗牌。
其实那个10%税务优惠不Renew，真的那么大影响吗？其实主要就是供求关系，马股已经资金持续流出了，本地人之所以还留着，都是期待高股息的，而产托自然就是后者，如果连产托的股息都要被额外Tax，立刻会再少一批投资者，后续供求影响就大了。
不过Mbb说很大机会可以Renew啦，所以走一步看一步吧。如果政府真的这样对待大马投资者，天哥应该会陆陆续续把资金转移去投资基金了，今年天哥的中国，越南，香港，美国基金表现，随便一只都完胜天哥自己操到半死的马股了。。冤枉。。
共勉之吧。。
没有评论:
发表评论