花样年华（上）~多啦啦

大家好。我是多啦啦。今天我要说一个正值花样年华女人的故事。（观众：拜托，这里是理财投资部落格。上次你的新年游记我们早就很想丢鸡蛋了。）各位，这篇绝对与股票投资有关，所以请把QL和TEOSENG的鸡蛋省下来。多啦啦本来不想写女人的故事的。只是爸爸讲，要学会买/炒股票，就像追一个美女一样，要用三种炒面来了解及虏获美女的芳心。基于，多啦啦能力有限，故特请了两位兄弟帮忙炒面。而且，为了真正学习，我们还跑去美女家偷窥。。。不对，是去洞悉美女的第一手资讯，以决定如何炒面。这三种面就是。。。

大马炒面教父：只有尽可能的了解这三种面，才能让你的投资胜算几率提高。

基本面（文：多啦啦）

此美女的名字我忘记掉了（看我全身照就知道我卖萌的），只记得她的车牌号码5062（观众：又关车事=。=）。一间上市不到几年先后发了几次红股，几乎每年一次，直到最近的2014年才把她的红股神话溃灭了。那些做人婆婆的（好像有个叫HARRY的）最喜欢就是媳妇儿生多多仔（派红股，凭单等）。忘记讲，这美女是做房地产的。

接下来，我们要分析美女的三围。。。是，基本健康资料才对。以每股2.07的价格来分析，PE=4.6，NTA=1.7，DY=5.8%，ROE=26.44%，是个高股息股项。所以，能不能维持高达12仙的派息，将会是华阳（我记起来了）的股价支撑。

业绩是否能维持将会是5月出的年报最重要的看点。去年的5月，华阳第四季以EPS=14.32仙创纪录了。以现有的733.3百万的unbill sales来说，绝对能支撑得到六个季度，只是管理层要不要把业绩都放在某个季度，我就不知道了。

华阳有个很令人忧心的地方，那就是高负债，net gearing ratio已经是0.5x，而且还会上升至0.7x至0.8x!高负债将会影响其派息能力，是股息派（水星兄等）最担心的。负债比例之所以上升，其实就是为了购地。房地产公司有两种，一种就是以前存了不少便宜地可以慢慢发展，好比TAMBUN，另一种就是边卖边建型的，好比华阳。华阳又是到了补充地库的时候了。

2015年1月，华阳连续发出两个重要购地通告，大山脚一个，吉隆坡一个。（观众：整两个月多过后你才讲，有没有搞错=。=）多啦啦绝对没有搞错，尤其是要股东花钱的通告，会让股价出现短期下挫，必须给它最少一个月的冷静期看看。先说大山脚，三千一百万，买了两个分别4.9亩(RM103 每平方英尺)及3.14亩的地(RM65.9 每平方英尺)，第一块地，准备起720个公寓单位（分成3个block），外加36个商业单位，预计发展总值（Estimated GDV）2亿4千2百8十万。而这块地将会在2015年中完成购地，另一块则预计会在2016年初完成购地。地点在大山脚旧区，这点多啦啦本身有点意外，最近不少著名发展商都是往大山脚外围建屋子。无可否认的，旧区是发展成熟，人口稠密的地方，这点多啦啦以前本身在槟城读书一年去大山脚游玩发现的，但是外劳多啦啦也发现不少，尤其是假期和周末的时候。总之，就是不舒适，但很方便。购地价不会很贵。以“可负担房屋”打响名号的华阳，如何拟定出一个完善的销售计划将会是华阳再度成长的关键。

吉隆坡那块，Mukim Batu 这块地位于MRR2附近，介于士拉央，甲洞一带，8.1的地，以每平方英尺RM340成交，值不值？以地点来说，这是值得的。不过，你先看看人家UOADEV的表现再来说。三年前，UOA发展于Mukim Batu以每平方英尺RM170购地。华阳成为水鱼了？地价短短三年翻一倍，第一天买股都不懂有没有三年一番呢？以华阳严控成本的方针来说（Profit Margin一定要竭尽所能维持在20-30%，这是华阳年报可看到的），应该是这地点太强劲了。所以，购地还是趁早的好。我相信现在读者会破口大骂，他奶奶的，明知道好地，不会早早买来存着先么？所以，多啦啦很早就说过了，华阳最大的弱点就是负债高，它只能建好一个，卖一个，才能买下一个地。不然，现金流很快出现问题。UOA的情况不同，坐拥8亿现金的UOA假如不擅用其现金优势，才要兴师问罪呢！当然，这块地2015年下半年才会完成购地，2016年第一季开始动工。

华阳是如何处理现金流的问题？华阳采取的行动是和大众银行借了250亿的SUKUK（数额不懂有没有记错）。这类型的债券的利息会高一点点。要知道大众银行最会算死草的了（这里没有贬低大众银行的意思），连1MDB他都不借，竟然借给华阳？由此可见，华阳的偿还能力还是被呆账率最低的大众银行看好的。这笔款项也有申明是用于购地及发展所用。

所以，EPS有不少部分贡献于偿还债务。当然，请华阳的股东放心，你所拿的股息都是真金白银赚回来，绝不是借钱付股息。至于股息能不能成长，就取决于赚钱的幅度是否能大过利息支出。华阳可算是大方，会赚钱会分钱给股东，而且没有因为缺钱而向股东伸手要钱，的确是少数了。

基本面多啦啦就炒到这里，希望大家会喜欢，有错请更正。剩下的两种面，我就交给我两个兄弟来炒，敬请期待。

多啦啦

专业财务管理仙家

P/S：如果你因听信专业财务管理仙家而造成任何财务损失，只能怪你像阿娇一样好傻好天真，请尽早就医，以免自误。

股票的合理价或买入价等都是纯粹投稿者的个人功课，数据或许有所偏差，所以资料仅供参考，并不是买卖的指标，买卖前请自行评估风险，本内容并没有教导或怂恿买卖的建议，请别对号入座。

虽然现在是5月，只不过投稿大赛鉴于一些原因4月延迟开赛了，所以这篇被拖到现在才刊登，这个月的稿不再局限于投资理财哦，不知道能否吸引到一些好的文章出现呢～。～？如果看到不错，记得多多留言支持哦，这个也是对这位参赛者的一点帮忙和鼓励哦^_^

有兴趣参加5月竞赛的朋友请赶快把你的参赛作品发送到windscopo@gmail.com咯....：）(请先了解参赛条例）

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