IGBREIT 季报分析

话说原来那么快又到了我重大投资的个股之一,就是产托之王IGBREIT啦，为什么称王呢，因为我最喜欢的产托嘛~。~，对了，在这里要先跟大家稍微讲一讲这个IGBREIT是什么公司，其实简单得很，买入IGBREIT就是等于买入吉隆坡非常著名的MID VALLEY和THE GARDEN这两间商场，就是那么简单~。~，而由于这些类型的投资比较容易分析，而且比较稳定和几乎完全在我掌控中的关系，所以我已经把大部分的资金专门投资这些产托，而今天就分析一下最近的季报，看到底这是不是好的投资~。~

分析就分析嘛，那么多废话

好啦好啦，开始啦

初略的看了一下，今年的全部资料都比去年同期来的好，而且看最后的盈利，虽然已经被管理费转换成的股份稀释，但是依然保持了16%的增长，这不是一般产托所能办到的，如果加上他派出的5-6%的租金分配，那么买入这个产托每一年的复利就是20%以上，有买我写的书本的朋友，相信都有拿到那个免费附送的计算复利软件，如果你输入20%的复利，我相信你看到的数目绝对会吓到你。

但是它到底是不是真的那么好成长？一年复利20%，它的租金还得了？租户顶得顺吗？老实讲这个20%复利或许只有1次，因为这是管理层到处腾些空位出来出租所获得的回报，因为他的店铺已经接近100%出租，所以基本上只能靠租约到期的店铺就调整租金，根据以往经验，他的合约大概是3年一次，每次调整20%左右，所以算起来等于每年大概7%加上股息那么一年”肯定“13%的增长，因为它的人潮真是多到吓死人，所以不怕租不出，也不怕加不到租。

我们再看对上一期的报告，其实不能太乐观，因为租金收入对比3个月前，其实只增加了一点，并且其他收入还下跌了，不过只要租金收入可以继续增长，问题不大。但是明显看得出水电费一栏已经明显大增，又千二万升到大概千四万，虽然三个月总租金过亿，但是这里是需要留意下的，因为盈利将被稀释一截，不过这些问题我相信只要合约到期，管理层就能够完全的把成本转移，不过现阶段还需要自己啃着先=。=。而Reimbursement costs呢虽然明显下跌是好事，只是我怕这只是短期内的事，下一季可能又提高了，不过这些下季再算吧~。~

而最重要的就是虽然那么多坏消息支撑，但是盈利还是能够保持到增长，这已经是最足够了，每股净利=1.69，或5千7百万，比上一季的5千3百万多了7-8个%，每一季7-8%还得了~。~？而由于他还是以股当粮出给管理层，所以今年股息有望达到7.5分，而跟IGBREIT差不多的PAVREIT(PAVILLION)的增长明显被比下来，我都不明白为什么Pavreit的股价还能比它高，或许是基金经理（有钱人咯）都喜欢逛PAVILLION吧，所以都跑去买PAVREIT了，至于mid valley这些中等阶级商场嘛，就由我们这些中等收入的人来慢慢买咯，不懂今年MID VALLEY的租金分派有没有希望超越PAVILLION呢？就有待观察了~。~

而文章的后头当然不忘分享我的研究功课啦

IGBREIT (5227) May 2014(Last update)

当天价格：Rm1.16
投资建议：买入
合理价:RM1.35
建议买入价：Rm1.20以下(Nett Yield = 5.6% Gross Yield = 6.23%)
投资时限：长期投资，每年股息加增长约13%年复利

股票的合理价或买入价等都是纯粹个人功课，所以资料仅供参考，并不是买卖的指标，买卖前请自行评估风险。

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