如何投资产托？

写了那么多闲聊的文章，是时候写一些资料类文章。下面是我试着用最浅白的分析来分享到底产托怎么投资，希望可以让更多人容易明白。

何为产托？

产托就是一个好像信托基金那样经营的信托，首先他们会出一大笔钱当底子，然后招揽一群有兴趣投资的人，如你或我，大股东可能投资1000万，但是我们通常可以100也好，1000也好都可以投资。

然后他会投资产业，比如大股东出1000万，然后召集了其他1000几百那样加起来500万，那么这个1500万的产托基金就成立，比如他投资了10间150万的产业，这些产业的盈利就会按照比例分配给所有股东，而产托一定要将最少90%的盈利分配给股东。

产托比普通产业的优点？

产托可以小资本开始投资，产业最少都要数十千。
产托可以分散风险，10间有1间租不出，都还有其他九间cover，反而产业你不太可能同时买入10间那么多，如果你是单一，那么产业租不出时你就要自己掏荷包了。
 产托有很多分类，如商场类，办公室类，工业类等，三几百块你就可以透过产托买入著名的购物商场如mid valley,sunway pyramid, pavillion等等。
产托能够从产业价格的上涨中分一杯羹。
产托收租管理全部有人代劳，买入后摇摇脚一样有钱收。

如何开始？

产托可以好像传统股票那样交易，只需要开启一个投资户头就可以开始投资。

有什么产托可以选，如何选？
 产托分类你可以透过本部落上面我为大家收集资料的的MREIT DATA(大马产托资料库)按钮了解。

产托你可以选择自己喜欢的类型如商场类，办公室类等，通常高成长的类别利息会比较低如igbreit或pavreit等，低成长的类别利息会比较高如stareit等。

产托资料如何分析？
投资产托我们最重要的就是到底回酬多少。

看图里 LAST DIV=3.65SEN 半年派一次，那么一年我们就大概给他7.3SEN(3.65SENX2)
然后他的股价(Last Price)=RM1.02

7.3SEN÷股价RM1.02=7.157%

对了，估计利息(Estimate Yield)就是7.157%，比你放在银行苦苦哀求他的3%利息为多，不过由于产托的盈利需要缴10%税，所以7.3SEN-10%=6.57sen÷rm1.02=6.44％依然高过银行很多。
而且如果产业价格升高，你也可以从中受惠。而图里的DIVIDEND RECORD就是列明他那些年里的股息派发记录，这家明显越派越少，所以投资很多时候过去记录我们也要留意。

NAV=产托的真正价值

好像每件屋子那样都有一个叫价，如300K（NAV)，但是交易价可能是290K(Last Price)(你苦苦哀求叫屋主扣的），买产托也一样，产托有一个估价师为他估价（NAV)但是市价有可能高过估价或者低过估价，不过这个其实在产托来说作用比较不大，只不过是一个衡量股价的指标，因为产托很多时候买入了一家地产后就不再卖出，所以估价多少几乎都没什么作用。

Latest Gearing=举债比例（注意，非常重要）

这个是最重要的指标，通常BURSA已经列明了不能超过50%。所以其实这个是越低越好，因为当一家产托越借越多钱，而遇到什么风暴来临的时候，他便可能面临倒闭风险，而且也没有余额去做任何调动，因为已经用到尽了。所以切记这个是最重要而且越低越好。

看了这么多，你明白了吗？:)
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