不知不觉又到了财报旺季，这两天天哥的组合和观察名单，应该出了5-6家不同的公司了（虽然大多是产托）。而普遍来说，除了SUNREIT因为卖了产业股息特别高，IGBREIT买了JB产业股息也较高之外，其他的产托都是正常发挥，天哥的PAVREIT也是稳打稳扎的派息增加了少许。但是天哥的朋友无端端发来信息，问天哥说ATRIUM怎么转亏了？怎么搞的。。我们一起来看看最新的业绩吧。。
这个是完整版的，其实只要稍微看看这份，就把问题看出来了。Gross revenue成长了不少，但是随着Operating expenses也提高了，所以Net的成长幅度虽然还是又，但是数目较小。
唯Net Rental Income 和 Total Income都是保持着大概微幅成长的，所以基本上是没问题。问题出在下面的Changes in fair value of investment properties，这个是产业的估值，所以这一轮的亏损，就是产业估值的部分出问题，产业居然贬值了1200万？就这样导致出现了亏损。
但是hor，产托其实没有太难去理解的，最关键的是他的Realised Income，因为这个是扣完所有的营运费用后的真实租金收入（而不是什么纸上的起落），所以当真实租金收入提高，股息自然也跟着提高了。但是更好笑的是，天哥跟他说完这个后，他居然说，酱是不是意味着将来租金会减少？毕竟产业价值变少了，租金也应该会变少吧？我们先看看这个。。
这次的产业贬值，大多数目来自于ASA 5，也就是最新的那家产业。虽然财报没有明确解释为何如此，但是天哥猜测ASA 5 的这次估值下调，更像是AEI 走在前、估值走在后的时间差问题，而不是资产质量被否定。什么意思呢？
我们可以注意一下这组数字
Net Book Value：RM74.35m
Latest valuation：RM61.00m
NBV 是什么？是历史成本 + AEI 资本化支出 – 折旧 / 调整。Latest valuation 是什么？是估值师站在21–24 Nov 2025那个时间点，对未来现金流的谨慎定价。在 MFRS 140 + RICS Valuation Standards 下，AEI 只有在满足以下条件时，估值师才会 fully capitalise。
例如工程已实质完工，改善后的租金已被市场验证，新租约已执行，或租金已实际收取等。（这段会计准则是上网学的，可能有偏差）所以在这个前提下，如果 AEI 只是刚完成或刚启用，估值师可以合法地暂时不把AEI的价值算进去。
所以对于那位朋友的问题，虽然是好的Brainstorming，但是也不用太过阴谋论。以公司的租约都是较长期来看，接下来的1-2年，租金都会起码维持并稍微加租，没有所谓的减租和股息下滑风险，除非发新股或者新收购，否则天哥甚至预期2026财政年会再稍微提高股息呢。
而来到产托，其实估值上下是很正常的，租金高低跟估值上下虽然间接会有点关系，但是关系是不完全的，所以即便真的产托估值下滑，也不代表租金一定会下调，供求关系反而是最关键的一点。而且ATRIUM属于风险最特殊的工业领域，想要深究的可以翻翻天哥的书复习了。。
公司已经很明确跟进关于这个AEI和ASA 4的进度了，大家可以自己读读啊，基本上就是未来光明一片就是了。。
股价：RM1.38
DY：6.81%
当初天哥1.2x买进后，股息也收了好几轮，然后目前股价也慢慢一步一脚印的走到接近1.4了。虽然比较起天哥其他几个大型产托来说，他算是慢慢走的，但是对于喜欢稳的天哥来说，其实也没什么不好的。但是今天业绩开红，可能很多人不会看财报明天恐慌抛售，又有机会也说不定。
对上一次的财报，当时才1.30左右，股息率算回来才6.3左右，结果最新的股价走上去了，现在反而6.81%，天哥当初AIM他一个季度可以维持2.5-2.6sen，没想到居然交2.7sen，也算是超乎天哥预期了。假设明年可以大概维持10.5sen左右的话，意味着当下股息率还是有7.6%左右，只是目前产托税务还是有不确定性存在，所以风险也有在那边。
其实天哥当初AIM他的理由，一路来都是他的ASA5 settle并开始正式出租，因为当时候才1.2x，如果这一切出租后可以达到差不多10-10.5sen的股息，那么就有8-9%了，因为天哥都是喜欢提前一步布局的，如果真的数据开始反映的时候，可能股价就不是这个位置了，那么又没什么入场的理由了，当然，股价走势其实也没天哥想象的快，但是方向还是正确就是。
但是工业类产托的风险是，虽然租户要搬走不太可能，因为机器搬运会非常昂贵，所以不太会因为其他租便宜就搬走的，而且出租率直接100%的，稳定性算是较高，但是一旦租户倒闭，那么就有排耗了，因为还要打官司，还要空置一段时间租不出，这些都是投资工业类产托的风险。
而且天哥比较喜欢老板持股多多的公司，这家的话，老板股权只是24%，丰隆集团则持股大概6%，30大股东总持票只有61%而已，散票有点多，没有基金的话，股价比较难反应价值，这也是为何他会股价比较慢的原因，但是不在乎啦，有起很快就卖掉，没有就稳稳收租吧，赚钱就好。
总的来说，天哥认为公司还是有一定的投资价值的，而且股息率也不错，并且后续还有增加股息的潜力，算是有不错的前景的，这个价位也是有一点肉吃的。但是也不要只看前景完全忽略风险，毕竟产托税务风险和工业产业风险都是不容忽视的。
所以对天哥来说，他只会是天哥组合的之一，买来稳稳收租分散风险，虽然他是天哥产托持股的老二，但是产托的比例，对比天哥真正买到进30大的公司，占比还是小之又小的，所以不要盲目跟从，请做好自己的投资功课。
好啦，今天就到这里啦，谢谢收看啦。。
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HAPPY INVESTING
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