有读者跟天哥反映到说，天哥你分享的那些产托确实是很好，但是很多都已经涨了很多，你自己也说自己不怎么会在这种时间段买入，那么我们看完后即便学习到东西和热血沸腾，也英雄无用武之地。
天哥想了想，也是没什么办法的，天哥一年应该都没买几只新的股，来来去去都是那一批旧股一直加码而已，很难有什么新珍珠分享的，而且重点是。。好的股很难有好的价位，好的价位很难有好的股，这个是千古不变的定律。
今天就试试水温，分享一家天哥已经射了第一枪，然后正在等待着有没有额外崩盘机会加码累积的产托吧，而这家产托目前的价格，跟天哥开第一枪的价位还是很接近，那么到底是什么公司呢？
Atrium REIT，一家在电商浪潮中稳健崛起的工业产托如果你有看了天哥最新的SUNREIT分析，你会留意到其实天哥有提起到，近年来工业类地产已经成为未来最具发展潜力的领域之一。随着电商、物流和轻工业甚至DC的持续增长带动下，具备稳定租约、优质地段和高效管理的工业资产，正在开始静静的为投资者带来着效益。而Atrium这家市值规模算是大马最小的工业类产托，正好就踏中了这股浪潮。
虽然说他的市值目前只有3.4亿左右，小得连基金都不太青睐他，但是对比天哥10年前看他的时候，他其实只有1亿多，天哥曾经还说过要成为他家的30大股东，但是碍于他的流通量太低，所以最后取消了念头，在这10年间，他也不知不觉透过发了一点新股和重整过旗下资产组合，成长了一倍了。
年报上的数据显示，2024年该产托交出了一份令人满意的成绩单无论是资产重估的回报，还是真实的租金回报，都来到了一个不错的成长，也是NPI持平徘徊几年后，正式开始向上发展的第一年，有鉴于此，再加上行情比较疲弱，所以股价目前还是处于非常接近这几年的低位。
那么为何他会忽然成长那么多呢？除了部分现有租户的租金有所上调的缘故，这主要是因为之前的ASA4租金收入开始进账了，以及。不过，由于使用了一部分资金进行ASA4的资产提升工程、支付Atrium Bayan Lepas 2的土地租期延长费用，以及完成ASA5的收购，导致银行存款减少，利息收入有所下降。
值得一提的是，Atrium REIT的产业组合维持100%出租率，唯一的例外是新收购的ASA5。不过，管理层已成功为ASA5找到新租户，并在2025年1月完成了租约签署。ASA5目前正在进行资产AEI，以配合新租户的需求。租约将在工程完成后正式生效。AEI的费用将通过银行贷款支付。
从公司资产和租户结构来看，Atrium REIT几乎所有资产都集中在工业用途（如物流仓库和轻工业办公楼），核心租户包括电商巨头Lazada等。这一组合不仅稳定，也切合了当前工业产业增长的大趋势，进一步增强了其收益来源的确定性。
而且ASA5目前占比组合打gai%，如果后续的AEI投入增加，天哥预算组合占比会大概介于8%左右，那么意味着公司的净利又有一个6-8%的增长空间，而且这里还没包括所谓的每几年现有产业的租金调整。
因为REIT多数租约是3至5年的中长期租期，而且即便要搬走也不是那么容易，因为很多机器的搬运费其实是差不多买过新的每差别的，所以租户更换率不高，稳定性会特别高，毕竟租户以制造业与物流企业为主，具备良好的抗周期性。
在资本结构方面，Atrium的整体风险是中等偏低的，公司的贷款占比是40%左右，算是适中的不会太高，而且派息率不是100%，只是还债的数额不会很多，不至于拉低gearing太多，但是随着时间推移，产业可以提高估值的话，那么gearing就会逐步降低了，风险也会越来越低。
股价：RM1.28
DY：6.65%
当然，作为谨慎的投资者，也需留意潜在风险的，包括东南亚经济放缓可能对工业地产需求造成影响、利率上升可能增加融资成本（虽然未来的方向是向下），以及租户集中度较高带来的稳定性挑战等，毕竟工业类的资产如果租户搬走，那么是非常大条的事情，因为该产业会直接空置，从100%归零，不要开玩笑。
然后再看了下上述的股息率，好像没有特别吸引而已哦，那是因为这是用2024年的数据计算，假设2025年有加租和ASA5 AEI完毕后正式交钥匙，那么派息额提高到接近10sen的话，那么股息率就有7.8%了，如果工业领域真的有前景保持着成长的话，那么投资ATRIUM就能吃到这一波工业红利，而如果后续还有降息的话，那个就是额外bonus了。
当然，投资哪里有肯定的，万一工业红利没有叻？万一没有降息还加息叻？万一加不到租金还有租户搬走叻？投资总是有很多个万一geh，所以不是说买了就放着不管的，还是要观察他业绩走势的，不对路还是要跑人的。那么讲了那么多，可不可以买？应该买什么价格？当下的价位已经从顶部回调了很多了哦，是不是可以留意了？
这些就是不能说的秘密了，不然天哥要中抓去喝咖啡，说怂恿买卖价位了。但是参考IGB老板的说法，如果公司有成长的，如果资产是稳的，7%以上股息率就是一个很好的参考位置了，而天哥买入的价位，其实还差一点点才到7%，不过天哥也没算到那么尽的啦，当买早一点然收多1-2次股息扣除回去吧，反正是一样的。。
总的来说，该不该投资他，他是不是值得长期配置的潜力股，就倾向于我们怎么看待工业地产的未来发展，还有未来升息还是降息的概率大了，因为这些都是影响投资他的风险与回报的。至于对还是错，就看我们各自的眼光咯，还是那句，天哥买不代表他一定涨，天哥也可能会出错的，天哥只对自己的资金负责，任何人的盈亏一概与天哥无关，所以。。
今天就到这儿啦，如果这篇内容对你有多多少少一点帮助的话，记得点个赞啦，我们下一篇见咯。。
謝謝天哥
回复删除不客气 :)
删除Any idea of hektar 5121?
回复删除这个目前还在做着翻新工作，所以可以看到营业额虽然大致上还在，净利却萎缩了很多。起码还要一年半载才能逐步翻新好。。公司是不错的，要稳定的租金还是有的，但是要成长的话，可能要难一点了。。
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