最近出内容都是贵精不贵多，虽然大部分人猜不到原来天哥是有PAVREIT的，所以难得今天有出席了PAVREIT的股东大会，有趁机会记录下了一些重点，就顺便分享吧XD。主要是之前网友给了天哥一个idea，就是做一个IGB VS SUN VS PAV REIT的比较影片。说真的，PAVREIT本来就不是天哥的心头好，要不是之前一轮他忽然大跌，天哥也不会顺便去zap了一点点，所以天哥一路来对他并没有100%熟悉，今天的大会确实有增加了自己对他的一些认知。。我们直接进正题吧。。
开始不久，公司就安排了CEO来跟大家讲解公司的进度，说真的，这种简介对于天哥这种刚刚真正接触他的股东来说，是有用的，起码让天哥省略了很多时间去研究它。当初天哥买它的时候，主要是因为他的品牌，然后大概扫了下股息还算不错，才无脑买入，毕竟也买不多，所以原本也打算直接来大会这里了解他的。虽然是拍了蛮多slide，都是介绍公司进度为主，不过今天不打算写很长，就不share了，过后影片真的有做再分享吧。。
-Pavilion BJ购买价为2.2b，当中有大概10亿多是透过借贷Term Loan获得的， 然后又7亿多是透过之前的发新股凑得，接下来剩余的4亿多来说，2025年才需要支付。这个商场也会是公司未来成长的一个关键。
-根据收购的条款，这个收购价格是按照2025年作准，如果到截止日期时，BJ的商场市值下跌了，那么到时候需要支付的尾数就会变少，反之如果到时候该商场经营很好，市值上升，公司也不需要支付额外的差价，可以按照合约的2.2B来交易。
-以天哥得着的资讯来说，这个收购价其实算是高于合理位置的，不过如果有这样的条款，也算是可以接受，毕竟是有两年的缓冲机会，而且跌了可以付少，升了可以原价，也算是蛮合理的。
-至于剩下的尾数如何凑得，管理层表示，如果到时候的利息够低，会考虑直接透过借贷来获得，毕竟公司的yield是7.22%，所以会衡量借贷还是发新股到底哪一个对yield的影响更低，才选择该方案。
-股东问起TRX对大门商场的影响。唯管理层表示TRX对小型商场并没有带来任何的影响。
-至于持续亏损的大门商场，其实都有持续转型，从一开始的fashion mall，到后来的food hub，现在转型成education类。今年该区域正在建立新的flyover天桥，预计可以舒缓该区域的塞车情况，可能可以增加大门商场的机会。
-大门商场目前的计划，主要是先想办法让改商场达到收支平衡先，后续再考虑其他的调整。目前虽然出租率有提升了一些，但是却无法提升租金数额，所以管理层都是稍微调整了管理费，务求让整体收益上有所改善。
-有一位uncle股东建议大门可以实施免费Parking来吸引顾客，表示好的商场都有这种优惠，但是管理层不太认同，也分享了专业的看法，一般上越好的商场，停车费都越贵，所以降车费吸引人并不是好的做法，停车费也占商场的10%左右的收益。
-以天哥的看法，认为这个不是好的方法，就好比生意不好就降价去做生意，这样只会走出恶性循环而已。不过如果是消费满多少，可以免费停车费，这样还可以考虑，因为天哥有时也是会为了省几块钱停车费，特地跑去消费，所以应该会比较works。
-而另一位auntie股东则建议公司给200块voucher去大门消费，这样就有流量了。天哥当时真的吐血了一下，想说亏她想得到一个间接的方法去拿doorgift啊XD
-当时天哥也跟蜜糖商量了说，按照目前天哥的持股，大概一个月可以从PAVREIT拿到1200股息去他的商场消费，一年14k多的话，如果这样忽然一个股东派200，就算影响了股息派发，对于天哥来说应该也不吃亏，但是天哥认为这个可能还是有帮助的，只不过还是治标不治本的方案，既然出粮给管理层，如何增加footfall就交回给他们去做吧，股东就得空摇摇脚收下股息，真的要帮助就去消费更好，不要浪费时间出谋献策，三个臭皮匠胜过诸葛亮在现实不太可能发生的。
-说回TRX对公司的影响，最大会是PAVILION KL，因为两者非常靠近。不过，按照管理层分享的数据，截至目前为止，PAV KL的footfall依然没有下跌，还是跟之前差不多，所以暂时并没有被TRX影响到人流。
-PAV KL虽然出租率没有到达100%，但是这个商场最大的问题，是没有足够的地方租给美食店，需要重新调整旗下租户搬迁去其他的位置，然后重新分割地方调整空间来迎合餐厅的需要。
-至于股东问到关于太阳能去节省电费，管理层表示PAV KL是不太合适的，因为地方不够大，而BJ和DAMEN则可行的，唯需要计算成本，因为狂风暴雨也会导致设备损坏，而且也可能会导致商场漏水，影响会很大，不过管理层会往这方面去运营。
-股东问起是否会把PAV Damansara也加进组合，唯管理层表示，这个不是他们能决定的，首先是该产业拥有者有提供报价，公司才可以考虑是否收购，唯目前并没有跟对方有任何接洽针对该产业。（虽然集团跟他们是同一个字头的）
股价：RM1.29
DY：7.3%
说真的，他的股东大会体验比IGBREIT好，起码有稍微解释公司的运作，对于像天哥这种半路出家的投资者来说，其实是有帮助的。
而经过衡量和计算，发现之前是对PAV BJ有一点偏见的，虽然说这个收购的价格是偏高了一点，但是如果有这么多条款的话，其实还是可以接受的，重点是他接下来能否为公司带来效益而已。
如果按照当下的计算，预计接下来两年会因为这个商场而增加了收益，唯也会因为这个商场多花了钱，最后结果如何，就看这个商场的表现了，毕竟这个收购完成后，PAV KL算上ELITE也从原本的占比90%左右，下降到目前的80%左右，BJ则占比了15%（只营运7个月），所以明年开始，占比会变成22.5%左右，那么原本的主力就会下跌至70%左右，未来能否成长，PAV BJ就将非常关键了。
至于天哥的完整看法，会在来临的影片中分享，等埋第三个兄弟SUNREIT后，就能开始胡说了，大家敬请期待咯~。~
你的一个小小的like或share，是对天哥的最佳鼓励和动力哦^。^
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