浅谈 IGBREIT ~ BY 乡下小子

在我刚开始接触股票投资的时候， IGBREIT是我少数印象深刻的一只股票， 最大原因是，当时这只股票是师父第一天的第一大将。 还记得那时候， 第2季度或第4季度派息的时候， 师父的股息最少有5000块，你可以想象他当时他是拥有多少股了， 我那时很羡慕他， 自己也跟风，在RM1.25价位买了不少。 不过由于当时菜鸟的我，承不住气， 跑去乱投机，想要赚快钱， 所以把它卖了， 没能持股到现在， 所以导致IGBREIT是我股票成绩单里至今的其中一个F，后来跟多师父学习， 去年成绩单就只出现过一个F 而已， XD。 我自己对IGBREIT另一个深刻印象， 就是它的Shoping Mall， Mid Valley Megamall , 无论是学生时代的我， 或是上班族的我， 每一次去的时候， 商场里都是人山人海。 另外， 它的。。。
停车场也非常夸张， 几乎都是满的。 至于这两三年来， 巴生谷一带商场越建越多， 理论上，Mid Valley Megamall 或多或少会被影响， 但是事实是如此吗？ 目前价格长期处于RM1.65-RM1.70 左右的它， 还值得买入收股息吗？刚好IGBREIT不久前推出了新的年报，所以就再研究一下， 看看是否可以投资。 废话少说， 直接进入主题。

~~~AR2016 分析篇

~营业额

FY2016 是 RM 507.344million, 对比去年， 增加了大约 3.71%。上市以来， 已经连续第四年成长了。 细分的话， Gross Rental Income 这边贡献了 RM395.038million。 Other income 这边的话， 则是贡献了 RM112.306mIllion。 在这个other income里面，有一个我关注的， 就是car park income了 , FY2016取得RM45.029million, 比去年大约多了8百千马币。

~NPI (Net Property Income)

至于NPI (Net Property Income) 方面， FY2016 是 RM361.109million, 对比去年是增加了大约5.34%。 NPI 也是连续连续第四年成长了。

~股息和周息率

至于股息方面， FY2016 派发了 8.71仙， 对比去年FY2015的8.19仙， 增加了0.52仙。 但是周息率方面， 由于FY2016股价更上一层楼之后， 是下滑的， 但是还维持在5.41% 的周息率.

* 目前IGBREIT 本身的Borrowings to total assets ratio有 23.8%, 对于规定的50%， 还有一半的距离， 目前可算是处于一个稍微安全的水平。

~如果看商城的表现的话， IGBREIT 有两间商场。

1） MId Valley Megamall (MVM) 

FY 2016 里， MVM 受到几个因数挑战， 比如最低薪金制，人手缺乏因为人力资源部门停用聘请外劳， 马币贬值导致进口商品成本增加， 加重了商场商店业者的负担等等。 因为这些挑战， MVM 也采取了一些措施， 比如 跟租户紧密合作， 在商场内举办了无数次的促销活动，来提升租户业绩之外，也跟4间旅行社紧密合作， 确保可以吸引更多游客逛商场。 另外， 公司也提高商场很多基本的设施， 也重组现有租客的店铺位置， 也成功引进新的品牌租户， 比如 Go Noodle House, Elianto Make Up, Oakley, CK Performance, Stride Rite, Obermain, Kit Kat Chocolatory, Ray Ban, Watch nders, Sheldonet Toystore, Llao Llao, 和 Marry Merry ， 看得出管理层非常尽力满足消费者，他们不断变化的需求。
MVM 今年的营业额有 RM354.677million。 NPI 方面是RM266.263million. 营业额和NPI 都比去年好。

2） The Garden Megamall (TGM) 

TGM 的话，今年也取得不错的成绩。 TGM 继续把自己定位成高档的商场， 也引进了不少品牌如Tory Burch, Bulgari, Lancome, Lalique, Kens Apothecary, 和 Bowers & Wilkins等等。 另外的话，商场锁住特定的消费群， 也就是那些需要筹备婚礼的消费者们， 商场有一个地方（Les Suites ) 提供了一站式的婚礼筹备服务, 目前有4个公司提供这个服务， The Occasions Eventeur, Mun Keat Photography, Celest Thoi, 和 The Studio。 另外， 公司也提升了不少商场里的基本设施， 也同样的重组客户商店的位置比如Ground Floor的， 还有就是跟本身的租户保持紧密的合作， 比如举办多个促销活动， 务求租户有更好的销售业绩。

TGM 在 FY2016里， 营业额方面是有 RM152.667million, NPI 的话是 RM94.846million. 营业额和NPI 都比去年好。

~管理层展望

对于2016年来说， 管理层定位于是一个挑战年， 比如有弱势马币， 商场的增加， 英国脱欧， 中国经济成长放慢， 网络购物流行等等的挑战， 但是管理层表示这年， 公司还是取得不错的成绩， 包括强劲的租金收入和几乎100%商场的出租率等等。 管理层承诺， 通过长期成长的商业策略， 会继续把公司很好的经营下去， 不单只是继续取得好成绩之外， 也会时刻维持在消费者心目中， 巴生谷一带的商场，主要的首选。

~~~个人看法

目前这只REIT， 在 30大股东方面， 你可以看到大部分都是基金的名字， 更夸张的是， 这只REIT的股东人数超过2万人， 可想而知IGBREIT 多么受人欢迎。 有别于Pavilion REIT ， 我对IGB REIT 的要求反而是股息， 因为它派息确实大方， 至于股价方面，从我一开始留意的RM 1.25 到今天(14.3.2017) 收市的价格, RM1.71， 大约上涨了36.8%， 确实不错， 如果算上股息的话， 回报率肯定不只这个数字。 目前来说， 以FY2016全年的8.71仙的股息，周息率有 5.09%。

回归基本， 目前股价确实太高， 差不多要接近52周新高了， 但是如果真的很喜欢这只REIT 的话， 怎么办？ 个人觉得， 以周息率来算， 只要有5.5%以上， 就可以慢慢买来收了， 为何要5.5%呢？ 除了有高一点的股息收入之外， 也确保你不会买在高点， 因为至少在有什么动静的时候， 你还有时间跑。

作者
乡下小子

这篇文章纯粹作者看法，整篇文章并没有任何买卖建议，或推高股压低价的其他企图，单纯分享作者的功课，本人与作者"怒"不对你的盈亏负任何责任，谢谢。

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