GOB 深入分析（21-7-2015）~opteron

由网友Opteron提供的一篇关于GOB的研究分析，非常完整，我Copy paste内容和把照片Convert并放上来的时间，居然比我普通打完一篇文章的时间更长=。=，有兴趣这家公司的朋友不妨看看。。

1）GOB Profit / Loss

A)
从财报里， property segment 赚 RM64mil， revenue RM365mil。 Profit margin大概 17.5%。

B)
Trading segment是 Perwira Nadi Trading （PNT）
PNT is involved in trading and distribution of premium brands of houseware and related products such as Correlle and CorningWare
PNT贡献了 RM13mil profit。

C)
Other segment是 F&B 。
现有 F&B有：-
It currently has six outlets in the Klang Valley, including Grand Harbour restaurants in Mid Valley Megamall and Fahrenheit 88, Kyo-ei Tokyo Ramen and Grandmama’s in Pavilion.
F&B这个业务已经亏钱2年了。但这个亏损不能扣TAX，导致它的TAX比率很高。

D)
还有一笔 RM6.5mil finance cost不能扣税，我猜是借来买地的钱因为不是operation cost，所以现在不能扣税。但将来如果那块地发展了就可以扣回。

(C) 和 (D) 这两点导致它的revenue高但profit margin低原因。

2） 债务

March 2015

Dec 2014

附加股的钱只有 RM58mil用来还债，其他的用来发展用途。
从 march 2015财报和 Dec 2014财报， Current liabilities债务从 RM116mil减到 RM68mil。
所以附加股钱已经拿到和用了。

卖地钱 RM69mil会用来还债，所以将来财务可能会把current liability  borrowing债务清完。
剩 Non-Current liability borrowing RM192 mil.

3） 现金
现在有 RM50mil现金， 卖地后加 RM25mil 变成 RM75mil现金。

4） 财务总结
NTA： RM1.15
现金： RM92mil
Non-current债务： RM185mil
(A) Accrued billngs + Trade receivables + Other receivables and deposits : RM256 mil
(B) Current Trade payable + Other payables and accruals : RM222mil
(C) Non-current Trade payables ：应该是给 Damen地钱， 还有 RM30mil 还没给。

(A) – (B) –(C) = RM 4mil

把GOB该收的钱减去该付的钱，还有RM3mil（没包过Property development costs 有 RM384 mil）

在Property development costs 有 RM384 mil， 这笔钱包过damen mall成本，springville residence和 galleria 建筑成本。这笔钱将来收会肯定比这个数目更多，因为这个数目是成本，不是卖的价钱。

5）买卖地几时加入财报
买 Cheras地，在 30 September 2014 完成， 在 September 2014 财报
Land held for property development 多了RM35mil的地， 同时在 non-current borrowing 债务也增加了。在 September 2014, GOB 已经给完买地钱，也已经把这块地完全加入财报。

这次卖地的钱在 1 April 2015 完成，很明显要在 Jun 2015 财报才会加入。

6）盈利不高的原因
去年4季盈利 6.8sen。
GOB revenue一直增加但盈利还是这么低，有几个原因导致。
i) F&B业务一直亏钱，去年亏了 RM10.9 mil， 大概每股 2.4sen盈利没了。
ii) GOB给太多利息了，去年给了 RM21 mil利息，大概每股 4.6sen。这其中可能一些贷款给Mall的算进Property development costs， 还没进盈利/亏损帐，。不算亏损，要等年报出来才可以确认。

7）盈利几时会大涨
i) 把F&B 业务卖了或转亏为盈。转亏为盈好像比较难，大家可以去股东大会叫大股东解释。
ii) Damen mall 建好，建好后就有租金来给利息，盈利就可以增加了。
iii）Damen mall 建好后可能会revaluation mall价值。

8) Unbill sales
根据 themalaysia  3月新闻， GOB unbill sales 有 RM500 mil
FY15财政年目标卖 RM600 mil
FY16财政年准备launch RM600 mil sales。
再来看看现在project进展。
Galleria 看来才刚开始。

Springville 进度比较多

Damen Residence 480间 两栋没看见踪影。

还有Equine Villa Heights (bungalows) and EQ City (shop offices and retail space hypermarket)。这个Project GDV RM400mil

所以现有project还是很忙的。

9) Damen profit margin

从GOB公布质料中， Da：men profit margin是 16.4%。 和今年得到17.5% 很靠近。
Da：men的地不是GOB的， GOB是以Joint Venture 方式来经营。头几年GOB不用拿一大笔钱来买地，地钱是边建边给。对于没资金公司又想大量发展，这是不错办法。
当然，这种办法花费在地钱会比买地贵，因为买地是一次过给完地钱，JV是分期付款，可以节省资金成本。

10) Da:men

Da:Men

- 450,000 sq ft of innovative 5 level Retail Mall

- 171 units of 2, 3, 5 and 6 storey Shop Offices 

- 480 units of Serviced Apartment 

GDV = RM1.2bil

地大小 ： 8.6 acres

地点：离 BRT station 200m。BRT已经在今年6月开始使用。

11) Da:men 会卖给PAVREIT还是不卖自己收租金？

从 Maybank Pavreit research report 资讯， Da:men mall会在 2015年尾完工。

整个mall大概 400k-450k sqft， 租金大概每方尺RM8 左右。根据 Maybank research说，“initial retail spaces have been fully taken up.”。

Maybank research 认为很大可能 PAVREIT会买Da：men， 因为da：men 有很高租率和地点很好。Da:men租金净利回报大概 RM25mil， 大概每股 5.5sen。所以即使Da:men不卖， GOB也可以有不错租金。以下是maybank research资料。

现在去 Da:men 网站，已经没有 Retail Mall menu了。
最近忽然拿掉这个 Retail Mall 不懂什么意思。
还是Da:men将要不属于GOB了。
http://www.da-men.com/

之前

现在

去年9月，（PAVREIT，5212，主板产业信托股）非执行董事拿督朱兆祥入股环球东方（GOB，1147，主板产业股），崛起为大股东。这一点，也增加了Da:men卖给Pavreit的可能性。

http://www.nanyang.com/node/648348?tid=462

12) Da:men mall 值多少钱？

根据 iProperty summit 卖的价钱介于 RM800/sqft - RM2000/sqft 都有。

Da:men比summit 新和豪华，价钱肯定比summit高。

Da:men 有 450，000sqft， 如果以 RM1100/sqft 来卖。

可以卖 RM5亿或更高。

13) Ampang 地价钱评估

Pavilion Embassy GDV = RM1.2 billion
这个 Project 是 Joint Venture with Malaysian Rubber Board 。
地 size =  5.7 acres

GOB 买地钱是 RM267.25million。
GOB 要建价值RM247.25 Corporate Tower 和 RM20 mil cash给 LGM。
所以真正属于GOB的地只有 80% 。
因为 corporate tower 的地是建给 LGM的。
0.8 x 5.7 acres  = 4.56 acres
GOB 只有 4.56 acres 地。
地成本 大概 RM1,345/sqft


这个 project 要建 5 栋building。
Corporate Tower A (35 storey) （给 LGM）
Corporate Suite (35 storey)
Service Apartment (43 storey)
两栋 Park Resisdences

Pavilion Embassy 地图

再看看附加地的价钱。
其他人买地是给现金， GOB 买地是用建tower来付，不用马上给钱，可以省资金成本。
这种买地通常会比较贵，但GOB竟然买得比别人便宜很多。

French Embassy (KLCC) = RM2, 400/sqft
British High Commission land (SPSETIA) = RM2, 200/sqft
Germany Embassy Land (MRCB) = RM3, 166 /sqft
Oxley = RM3, 300/sqft
KSK Group = RM3, 299/sqft
GOB = RM1, 345/sqft

以下是地的价格来源：
In late 2012, SP Setia Bhd paid RM294.97mil, or RM2,200 per sq ft, for the 1.22ha British High Commission land in Jalan Ampang, opposite the current French Embassy
Oxley paid RM3,300 per sq ft, with an absolute price of RM446.7mil.
Earlier this year(2014), KSK Group Bhd paid RM3,299 per sq ft for a 1.6ha parcel in Jalan Conlay, with an absolute price of RM568mil.
http://www.thestar.com.my/Business/Business-News/2015/05/18/French-embassy-sells-land-to-Putrajaya-Ventures/?style=biz
http://www.thestar.com.my/Business/Business-News/2014/08/06/Embassy-land-sale/?style=biz

14） 最近加入新的 Executive Director
MR CHIN HON KEONG是新加入的Executive Director。
He has more than 30 years of working experience in finance and accounting. He held various senior management positions in companies involved in property development,retail operations, manufacturing and hospitality. Prior to joining the Group, he was the Director of Global Finance and Treasury of Crabtree and Evelyn Group.

MR CHIN HON KEONG 是在Crabtree and Evelyn Group打工。
retail operations 是零售业务。
再看看下面 Crabtree and Evelyn Group是做什么生意。

GOB刚刚把 PNT 100% 股权买下吗。

PNT is involved in trading and distribution of premium brands of houseware and related products such as Correlle and CorningWare 。

从Crabtree and Evelyn和 PNT都是零售业务，很大可能是MR CHIN HON KEONG请回来管理PNT。最近GOB也说了，买100% PNT股权是要更好管理 PNT业务。

The Board of Directors of Global Oriental Berhad ("GOB") wishes to announce that GOB had on 3 July 2015 entered into a share sale agreement with Lee Kian Jin to acquire the remaining 35% equity interest comprising 721,000 ordinary shares of RM1.00 each in Perwira Nadi Trading Sdn Bhd for a total cash consideration of RM27.0 million.

15）未来盈利张望
以下有几个因素GOB未来盈利会比现在高。
1）RM400 mil的 Equine Project是用自己的地，不像da: men是Joint Venture.所以profit margin会比较高。
2） Da: Men建好后，多了租金收入。
3）发附加股和卖地后，债务减少。给债务利息也会减少。

16）股息
GOB很久没发股息是有原因的，2010年以前GOB还是一直亏钱，所以没能力发股息。2010年后换了新老板就开始转亏为盈，但由于还有很多project要发展，还不能发股息，今年3月，老板也说今年还不能发股息，预料明年才会回馈股东的支持。我相信应该是Da:Men建好后，资金没这么紧，所以可以开始发股息了。

“我们需要很多流动现金，相信今年将不派发股息，预料明年才会回馈股东的支持。”
http://www.nanyang.com/node/686511?tid=462

17）PAVREIT最近一直筹备资金
最近Pavreit动作频频，又申请未来20年可以发最高RM80亿的债和又把car park卖了。不懂是不是为了买Da:Men而准备的。

18） GOB主要的地在 Petaling和Batu Kawan。
以下是年报里的地库，还有最近买卖交易价格。

Petaling:- 最近GOB卖了一块 Petaling的地，每sqft RM210 卖出。

as deposit and as part payment towards the Disposal Consideration for the Lands, the
Vendor agrees to sell to the Purchaser and the Purchaser agrees to purchase the Lands
free from all encumbrances whatsoever subject to the Existing Tenancy and with
vacant possession but otherwise on an “as is where is” basis as at the date of the SPA,
at the Disposal Consideration in the sum of RM142,349,730.60 only calculated at the
rate of RM210.00 only per square foot based on the total land area of 62,974.87
square meters equivalent to 677,855.86 square feet upon the terms and conditions
contained in the SPA.
http://announcements.bursamalaysia.com/edms/edmswebh.nsf/all/F56E83731E4F065C48257D98005D829C/$File/GOB%20-%20Announcement.pdf

---------------------------------------------------------------------------------------------
Batu Kawan:- Paramon也买了 Batu Kawan地，两片地，一片 RM40.50/sqft，另一块 RM55/sqft.

The Purchase Price of RM67,007,594.40 was arrived at on a ‘willing-buyer willing-seller’ basis
at the rate of RM40.50 per square foot in respect of the 10.4004-acre UC Land and RM55.00
per square foot in respect of the 20.3103-acre Mixed Development Land after taking into
consideration the independent valuation by Henry Butcher Malaysia (Seberang Perai) Sdn
Bhd as to the market value of the Land of RM67,235,000/- as at 24 March 2014.
http://announcements.bursamalaysia.com/EDMS/edmswebh.nsf/all/AA89AC977DEC3BA748257CB8005D72ED/$File/Proposed%20Acquisition%20of%20land%20in%20Batu%20Kawan.pdf

Aspen Group 也买了一块 RM45/sqft。

Recently, PDC sold 99 ha in Batu Kawan to Aspen Group Holdings for RM45 per sq ft to develop the Aspen Vision City. It will have residential properties, offices, medical facilities, a large central park, international school, retail shops and an integrated central integrated hub for Seberang Prai.

EcoWorld 最近也买了一块Batu Kawan地，就在 GOB旁边。以每sqft RM56买入。

作者
Opteron

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