浅谈投资shopping center产托

由于每个星期六的产托资料库UPDATE貌似不太受欢迎，所以每个周六开始转型去写一些关于产托的资讯，希望这个转型能为部落的流量带来一点贡献。~。~

虽然没有每个周六特地弄一篇文章来UPDATE和记录，但是产托资料库里的资料依然是每个星期更新，如果大家有兴趣的话，还是可以点击上面那排的MREIT(产托资料库）找寻自己想要的资料哦~。~

那几天在论坛里跟viva兄谈起了产托，这里就记录一下当时的资料。（其实应该是上几个星期了，因为篇幅被igbreit和sunreit顶掉的关系，所以现在才出现）

Viva：今年reit难关重重，经济不好可能会影响大众的消费意愿，会影响shoping mall的出租率吗？

天：商场类reit呢，其实我最新喜欢，因为有了个确定性，并且可以随时随地视察业务。
其实商场类reit也有分的，那些策略性的如pavillion，pyramid,mid valley这些，就算风暴来临，依然会很多人去window shopping，只要有人流，自自然然就能带旺它，根据mid valley内部人士的资料（不懂他有没有吹水），如果你要在mid valley租一家店铺，首先他要你符合的条件是你必须是著名品牌，然后你必须在一张长长的list里排队，如果那么好运等到店铺有空位，那么现有的其他店主可以优先租用，如果没有，才轮到list里的人士逐个顶上。所以就算你想租，也没有店租给你，现有出租率为百分之百＝。＝（不过我时常去巡查，发现管理层一直到处腾些地方出来，达到更多位子出租），所以我觉得就算风暴来临，现有店主也不敢随便搬走，因为搬走了就再也难搬回来了。

所以每年大概3份之一合约到期，调整个20%没难度，除于三年意思每年大概7-8%增长加6%股息，意思稳定的每年增值13-14%左右，何乐而不为呢 ？当然，你别买那些summit那些啦，乌灯黑火的，到处都有店铺租不出，然后周末都没什么人流。哪里像上个星期我到mid valley，简直就是伸个懒腰都会摸到隔壁女生的胸部，那种才叫人流。

Viva兄留下的逛商场体验
第一名-MID VALLEY-主要以中上级顾客走街多，平时日子federal highway的来回两个路口都很多车下进MId VALLEY，都塞塞底，周末更不用说，塞到想暴粗口，能快速找到carpark已经可以谢天谢地。
第二名-ONE UTAMA-平时大家可能认为应该比sunway pyramid少人，那天我周末特地去ONE U一趟，人潮很多，地方那么大都可以有那么多人，不简单，我走到脚累。主要是中上级人士光顾，该有的名牌店都有，差不多每一间店都有顾客在里面。
第三名-SUNWAY PYRAMID-有钱学生，中级工作人士和中东黑人多。这个广场人潮集中，只是我觉得消费能力还是输给ONE U，意思是来sunway主要是逛爽的多，输one u.

这里看得出大部分的商场只要够策略性，基本上想租出去完全没有问题，那么意思说随便挑选就好咯？反正不管怎样，只要有人流，店铺就一定租得出去，就算人流是来闲逛的，最多是商家吃亏，我们投资产托的就完全没问题吗？

其实不是这样，应该要双赢，那么生意才做得长久，那么才有能力加租，请大家看一看viva兄的比喻，我觉得蛮一针见血，所以keep了起来。
我是觉得商场人潮很重要，可是顾客群的消费意愿更重要。
比如说你有一个空地租给二三十个人摆pasar malam.租金你是赚定的。
当晚你的场很多人潮，可是买的人只有几个，表面看起来输的是你的租客，因为他们没生意，可是其实最大的输家还是你！
因为很多商家找不到吃，你就没有调高租金的理由。
所以我觉得，只要做到 人潮+多消费+特色吸引力，就是一个成功的REIT.
而不是 多人潮+少消费+租客时常换。

有兴趣投资商场的朋友不妨考虑下买些多人走＋多人消费的吧～。～
资料可以参考产托资料库
共勉之

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