许多天哥的长期读者，都知道天哥喜欢研究产托，所以当这家产托刚上市的时候，许多网络上的读者和朋友们都有向天哥推荐了这家产托，也让天哥去研究下，然后可以的话就分享一下。不知不觉这家产托也已经出了3-4次业绩，这样就比较有研究价值了，所以今天就趁着他出了最新业绩，天哥也顺便分享下这次的业绩，和自己对他的看法咯。。
Quarterly rpt on consolidated results for the financial period ended 30 Jun 2023
| AME REAL ESTATE INVESTMENT TRUST |
| Financial Year End | 31 Mar 2024 |
| Quarter | 1 Qtr |
| Quarterly report for the financial period ended | 30 Jun 2023 |
| The figures | have not been audited |
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Currency: Malaysian Ringgit (MYR)
SUMMARY OF KEY FINANCIAL INFORMATION
30 Jun 2023
INDIVIDUAL PERIOD CUMULATIVE PERIOD CURRENT YEAR QUARTER PRECEDING YEAR
CORRESPONDING
QUARTER CURRENT YEAR TO DATE PRECEDING YEAR
CORRESPONDING
PERIOD 30 Jun 2023 30 Jun 2022 30 Jun 2023 30 Jun 2022 $$'000 $$'000 $$'000 $$'000 1 Revenue 11,393 0 11,393 0 2 Profit/(loss) before tax 8,646 0 8,646 0 3 Profit/(loss) for the period 8,646 0 8,646 0 4 Profit/(loss) attributable to ordinary equity holders of the parent 8,646 0 8,646 0 5 Basic earnings/(loss) per share (Subunit) 1.66 0.00 1.66 0.00 6 Proposed/Declared dividend per share (Subunit) 1.80 0.00 1.80 0.00
AS AT END OF CURRENT QUARTER AS AT PRECEDING FINANCIAL YEAR END 7
Net assets per share attributable to ordinary equity holders of the parent ($$) 1.0729 1.0743
INDIVIDUAL PERIOD | CUMULATIVE PERIOD | ||||
CURRENT YEAR QUARTER | PRECEDING YEAR CORRESPONDING QUARTER | CURRENT YEAR TO DATE | PRECEDING YEAR CORRESPONDING PERIOD | ||
30 Jun 2023 | 30 Jun 2022 | 30 Jun 2023 | 30 Jun 2022 | ||
$$'000 | $$'000 | $$'000 | $$'000 | ||
| 1 | Revenue | 11,393 | 0 | 11,393 | 0 |
| 2 | Profit/(loss) before tax | 8,646 | 0 | 8,646 | 0 |
| 3 | Profit/(loss) for the period | 8,646 | 0 | 8,646 | 0 |
| 4 | Profit/(loss) attributable to ordinary equity holders of the parent | 8,646 | 0 | 8,646 | 0 |
| 5 | Basic earnings/(loss) per share (Subunit) | 1.66 | 0.00 | 1.66 | 0.00 |
| 6 | Proposed/Declared dividend per share (Subunit) | 1.80 | 0.00 | 1.80 | 0.00 |
AS AT END OF CURRENT QUARTER | AS AT PRECEDING FINANCIAL YEAR END | ||||
| 7 | Net assets per share attributable to ordinary equity holders of the parent ($$) | 1.0729 | 1.0743 | ||
这个季度是他2024财政年的第1季业绩，为何他的财政年是2024呢，因为他不是12月底结算的，而是3月底，所以明明是4-6月的业绩，就变成第一季，也有鉴于此，就不是12月31日的2023财政年，而是2024财政年了，不过。。这个不是什么太重要的信息，只是顺便分享，因为时常会有人问天哥，为何2023年的业绩，天哥标题却会写Q1 2024。然后上述这个表没什么对比的意思，因为去年同季还没上市，所以没得比，我们看下图就比较有意思。。
但是青色为何会忽然飙高一条呢？首先这家公司是产托，所以每次的第四季，都会有一次的产业重估，他一条长长的青色，意味着组合估值有提高，但是对天哥来说，这种产业估值其实没啥意思，天哥还是喜欢白花花的银子，也就是钞票，产业估值再多，也不能用来派息，所以最重要的还是真正的出租收入提高，这样才是好。
而天哥有用这三个季度做了一个同季，2023财政年的第三季，净租金收入为805万，然后2023财政年的第四季，净租金收入则为876万，而最新的这个季度，是837万，所以这个明显不是一个楼梯式的发展，是有少许波动的，所以走势不算太完美，他之所以会这样，主要是上个季度的利息支出不懂为何会突然低了许多，导致看似上个季度特别美所致。所以排除这个问题的话，其实还是处于可以接受的范围，因为产托除了成长之外，还要符合一点，就是要够稳，他三个季度的净租金收入大概都一样，就是属于稳的类别了。
这个是完整版的资产负债表，其实产托的资产负债表看的就是债务多少和他的总资产是多少，以该股只欠7500万左右的债务，对比他6亿5000万的资产，其实他的gearing ratio属于非常低，是属于安全性质非常高的，而且后续还有很大的收购空间，如果管理层在这个资金的facility上可以善用管理，对公司未来的发展绝对是很好的，但是这是一把双面刃，反之当他们管理不善，就可能会变成像某些产托那样，越买欠越多，然后连股息率都被侵蚀掉。至于他们的管理层是智者与否，就需要继续观察，太新了，天哥也不敢妄下定论。
股价：RM1.25
DY：5.76%
如果是天哥的长期读者，应该都知道天哥特别喜欢两个行业，也特别专业在这两个行业，一就是银行二就是产托。如果大家有注意这个世界过往几百年的变化，其实各行各业都有陆续轮替。以美国为例，曾经的油气航空汽车科技医疗现在甚至讲AI和超导体等都持续轮替。又看回古代，也有两个职业几乎是长盛不衰的，一就是大财主，二就是大地主，大财主就像银行，大地主就像产托，虽然这两个行业不至于有爆炸性的增长，但是稳定的带来回报，还是做得到的，这也是天哥为啥特别喜欢这两个行业的原因。。
而AMEREIT也自然是属于“大地主”了，毕竟那么多地产出租。而这个AMEREIT天哥到底怎么看呢？首先以成长来说，他估计是属于会有成长的类别，毕竟他的产业通常都是中小型的厂房，都是几百万至千来万的类别，所以当他有足够的gearing预算，后续就有能力添置新的产业，增加收入和增加股息了，当然，也要看他的收购是否有足够的收入，否则就会稀释掉，好像刚才说的，是一把双面刃。
而除了成长能力之外，他的优点是在稳定，因为工厂类的租户不会随意搬走的，不然机器什么的搬运的费用就够粗了，所以他的租金一般上都会很稳定，也可以有足够的加租能力，但是工厂类的加租一般上也不至于幅度太大，所以顶多是抗点通膨的成长，不至于会有太大的成长力度。
而估值方面，他目前的NTA是1.07左右，股价是1.25，所以就净值而言，是有一定的溢价的，然后股息率方面，如果按照目前的业绩来说，他一年的股息派发大概会介于7.2sen左右，股息率大概5.76%，但是如果扣了10%的witholding tax来说，那么就是大概5.2%左右，这个DY来估值的话，市场是给了他很高的估值了，毕竟以MID VALLEY这样的持续成长和持续加租的产托来说，目前最新的净股息率还能给到5.5%左右，所以对天哥来说，AMEREIT这样的价位，除非他接下来可以有很快的成长速度，否则并没有足够的吸引力。
而天哥自己嘛。。反正也没多少多余钱，那么等到他有足够的吸引力再来叫我一下咯。总的来说，该产托gearing低，风险不高，后续收购的能力也大，有一定的成长潜力，前提是管理层有善用这个facility。而缺点是，目前价位和股息率都没有太大的吸引力，这个也是一路来新上市的公司通病，所以要等到他业绩追上股价，可能还需要2-3年的时间也说不定，不过还需要继续观察咯。。
好啦，今天的分享就到这里啦，大家看完记得点赞啦，我们下次聊咯。。
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你讲的这个越买欠越多，然后连股息率都被侵蚀掉的产托是什么？
回复删除不点名了，产托没多少只而已。看看哪一只产托近10年来业绩都在下滑，然后也有在做收购，但是收完还是一塌糊涂的。
删除如今所拥有的资产确实有稳定性（因为都是 industrial properties). Gearing ratio 也低，相信未来会收购更多资产。
回复删除但若排除之前的 Fair value adjustment 带来的盈利，其实 P/E 算蛮高的。
想请教天哥，在购买REIT 时，除了注重在资产类型，未来盈利的发展，公司的计划，Gearing ratio，Dividend payout stability，Financing (floating/fixed debt) 之外，是否会看重P/E (after adjust number of shares) 这个指数呢？
说真的，我个人买REIT的时候，认为PE是最没参考价值的。
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