失败的房产投资。。吗？

近期由于写得房产多，所以就多了一些网友发信息来询问我关于房产的资讯，BTW。。其实要先说清楚，天哥的房地产投资是半桶水罢了哦，不想烂叻XD，但是还是欢迎找我交流啦，我半桶，读者半桶，一起交换下意见，或许就有一桶了XD。当然天哥的看法未必是最对的，只是我个人的意见，所以可以参考，但是还是要自己分析哦。。今天就分享一篇网友私下询问我的短文，剧情主要是说他在高位买了一间房产，但是发现每个月贴钱很够力，看似未来几十年一片灰暗，以下是我们交谈的内容，也征求过他的同意匿名方式刊登出来，有兴趣的朋友可以继续看看哦。。



天哥你好，小弟真的好佩服你之前可以从失败中站起来，一直走到今天有的成功，看来也经历了不少挫折，还有不断地学习。而小弟我现在的状况，也只能用5个字来形容，‘极端的糟糕’，有点无从是好，也不知道下一步棋该怎么走了，同时也直接影响了我接下来想为自己作5-10年的计划和打算。所以才决定购买了天哥你的书来向你学习，希望从中得到一些启发，或者学以致用来改善我的财务状况，走出这个黑暗时期。

以下是我小弟的个人故事：
目前我是在新加坡上班，从事餐饮业。就在2017年年尾，就有一位以前中学的朋友向我介绍了房地产，地点就在shamelin，也就是shamelin star, 不晓得你是否知道这个property.

当时我的unit SPA 价格是rm812k,after rebate就是rm740k。

当时朋友给我买下的理由是：
-发展商给9%的rebate,所以我的头期只需付一个1%，就能进场。
-我这个unit是developer的left over unit，当我签好，loan批了就可以拿key,直接准备好就出租。
-地点优势，靠近sunway velocity,my town,ikea,aeon,lrt 。还有链接市区的highway。 
-投资—有认识的朋友，团队在做出租。如果我整间出租给他们，他们是算我租金的13-14%。然后agent朋友还说812k是以后未来5-10年的价格，就算市场卖回这个价钱，我还是有赚，是因为我的进场钱低。

老实说当时我考虑得很痛苦，用了整个月时间去死命想，毕竟不是小数目，但最后还是买了下来。原因是因为，在这之前有和朋友一起接触股票，现在还在手上，luxchem cost在0.8有4000股。另外一个是新加坡的股市capital world cost在0.09有35千股。不上不下，进退两难，因为我已经被property绑得死死了。自己因为是做F&B的，上班时间比较长，很少去学习，所以很自然的就做了个愚蠢的决定，投资在股市，不如投资在房地产，至少是一个实体，比较实在稳定，也不会像股票上下浮动。另外的原因也是因为靠近我爸妈的家。

目前该unit的收入只有rm2300，我和该团队签了5年合约，保障双方，接下来后面3年都是rm2400的租金。5年的原因是因为当时我是想避开RPGT。他们的收入很可观，3间房+1间study room+客厅partition共5间收入高达rm4千多。而我对unit付出的expenses 既是instalment  rm3500 maintainence  rm422,每个月倒贴rm1650左右。还有好多cost…什么税什么税。。还有就是mlta  rm100。。。。

就写到了这里，天哥你看是不是很极端的糟糕呢，唉。。就是这样做错决定的后果。

其实我现在呢。。最重要的是2件事，第一我明年年尾结婚，第二 要开始存emergency fund。现在剩下的财力就只能强攻这两样了，投资都没办法想了。朋友找来一起创业 我都不敢想了。小弟年纪也不小了，29岁了，只小过天哥你2-3岁而已。只想说请教天哥有什么意见和看法，或许还可以为明年以后作准备 。

抱歉啊 天哥 打得蛮长的 需要花一些你的时间，谢谢了天哥，不急，有空才看才回复。。

说真的，这家房产素质挺高的，地点又正点。。（照片网络找的啦，虽然看起来歪歪地，但是真实绝对没歪的啦，这样歪法还不倒等几时=。=）

说真的，这位网友确实很有礼貌，一来就天哥你好，后来就谢谢天哥，不急，有空才看才回复，这里真的要给他一个赞赏，虽然天哥未必帮到他很多，但是最起码这么有礼貌的人，我相信去到哪里都不会被人家拒绝，所以天哥也用了自己半桶水的knowledge去帮他，毕竟房地产天哥就不太熟悉了，只能从天哥最熟悉的银行贷款那边入手，帮他计算一下，什么东西是一个缺乏投资知识的人目前可以做的呢？以下是天哥的回复。。

其实小我四五年了XD。。以你的情况来看，或许你会觉得很糟糕，给我的话，在这样的环境里，基本上你是局内人，或许比较难看清事实如何。但是对我来说，其实我反而觉得情况还不至于太糟糕，还很大转折机会，所以其实无需太担心。。我有帮你看过你哪家房产，目前价值是跌了不少，就算对比起你的rebate价格来看，基本上也是跌得七零八落的，最少跌了100k，也未必卖的出，毕竟现在那么多新楼盘几乎0成本入场，你的竞争太大了。但是好是好在。。这个房产的位置，其实非常漂亮。暂时来说，或许每个月是贴着钱去租给人，看起来不划算的，毕竟你买在几乎顶峰。但是相信我，情况没你想象的那么糟糕，我相信放眼另一个10年，当初的顶峰只会是山腰而已，到时候你会赚一笔粗的，相信我。。

目前就你的情况而言，如果是我的话，我会这样做，或许你可以参考一下。。

结婚来说，这个就看你自己安排了，我不可能知道你心中的婚礼是如何的。而钱才方面，如果有能力的，我会建议每个月把多余的钱丢进去房贷里面省利息，因为现在的房贷，只要每个月多还1-2百块的话，其实可以缩短房贷4-5年的时间的，如果每个月能够多丢一千几百的话，那么可以缩短的时间将会非常长，也省了很多利息，加上紧急的时候，还可以提领出来应急，所以如果你问我的话，目前就什么都不用想，用尽全力把房贷清掉他，多一个十来年，你房贷清了，屋子又值得百来万的时候。。突然之间你就是百万富翁了，致富其实没你想的那么困难。如果你信得过我，我觉得这个是当下对你来说，最安全和确定性最高的方法，希望一点浅见可以帮到你 :)

但是值得注意的是，要看你的户口是什么类型，一般上现在（也不是现在，10年前开始）大部分的房贷都是跑这种flexi 或者semi flexi loan的，所以每个月只要把多的几百块还进户口，就自动还母金了。但是如果可以，最好致电你的银行了解清楚情况，看看你的贷款户口属于哪类型，免得白忙一场。。

BTW，其实说真的，这种情况2009年是发生过的，那时候很多房产都非常低迷，有价无市，甚至无价无市，但是现在看回来，当初的那些房产也升了三四倍了。所以真的不用担心，就算最坏打算十来年后他还是这个价格，但是你已经提前把房贷还清了，其实，也是一个不错的被动收入了，所以相信我，不用太担心，问题还不至于太大，最起码你是买了房产，而且位置还算不错。。不是买在山卡拉的房产或者拿钱去买车买手机花完他😅

加油咯😊😊💪🏻💪🏻

虽然尽快解决放贷是比较笨的做法，但是对于不太熟悉投资或资本市场的普通民众，或许这个反而是一个最直接的方法呢，毕竟一间房子供完出来后，单单利息就足以让你买另一间了，如果本身不熟悉投资，何不靠省来致富？小富由俭嘛。。

所以房产有时候真的不需要计算得太尽的，我相信这位网友这次的投资只是暂时性的问题，长远来说，绝对不会是失败的房产投资，反而我觉得放长远来看，这项房产绝对买得漂亮。就好像以前印刷公司的前辈那样，他就是在吉隆坡买了一间排屋而已，然后慢慢供下供下，不知不觉的。。就卖了80多万，然后买一间condo来自己住，还有一些余钱慢慢花，所以别把投资复杂化，有时候投资真的是简简单单的就富有起来了，所以共勉之咯~。~

你的一个小小的like或share，是对天哥的最佳鼓励和动力哦^。^

HAPPY INVESTING

BY ~ 第一天

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