2019年9月23日星期一

天哥看产托 第一集~3只最低借贷比例的产托

花了2天时间才收集好的产托数据库资料(其实是半吞pop半做才那么久吧~。~),怎么能不好好善用呢,难得有了这个数据库,下来会不定期的用20集的每只产托详细介绍,喜欢产托的朋友就别错过咯,记得每天留意第一天投资理财日记咯~。~。。而今天这一集,我们先不解剖产托,而是解剖这个数据库,从里面选出最值得留意的产托,有兴趣的朋友就继续查阅咯。。


当然,这里先跟进一下大家,天哥有重新启动了那个产托数据库,每个星期日都会跟新一次,所以记得BOOKMARK起以下这个链接,方便改次减少研究产托的时间哦。。


点击查阅高清图

其实说到产托,主要就是当作一张纸上房地产,而这个纸上房地产主要就是以出租为目的,加上可以让我们省略麻烦而存在的。上图其实已经包含了许多产托最重要的数据,而一些犹如EPS啊REVENUE啊等等,可能很多人觉得为什么没有包含在上图,其实很老实说,那两个数据对产托来说,只有少许参考价值,基本上可以说是可有可无。而基本上选产托有几种方法,有些人会选安全性高的,有些人会选股息率高的,而有些人就选择成长性高的,下来,就让我们一同分析下,哪些归哪些吧。今天我们就先从安全性较高和发展空间最大的低GEARING产托开始吧~。~

安全性较高的(LOW GEARING)
首先,我们必须明白GEARING到底是什么,大意就是这个产托他的借贷比例到底是多少,一般上大马产托只允许最高50%左右的GEARING,所以0是最低,50%是最高(当然是有例外的,曾几何时的YTLREIT是超过50%的,需要特别跟bursa 报备),所以GEARING越低,代表该产托借贷的比例越低,即使部分旗下产业租不出,也不至于亏太多利息,顶多赚得少,不至于破产。当然GEARING 低的产托也更有借贷扩充的空间,出现好的产业在好的价格,管理层可以出手,为股东创造价值。以下就是GEARING最低的3只产托咯,恭喜这三家产托荣获第一天颁出的最低GEARING 奖~。~

TWRREIT (NET CASH)
TWRREIT,算是丰隆集团关联的公司,他是由GUOCOLAND MALAYSIA旗下子公司负责管理,所以算是拉到关系。而他主要是以出租OFFICE为住,部分产业也是出租给丰隆银行,但是好景不长,OFFICE的产托遇上最大的一个寒冬,所以他们也开始卖掉了部分的产业,目前是最低GEARING的产托,直接是NET CASH POSITION,现钱比借贷多的。以天哥看法来说,虽然这个是很好,但是他目前还在转型,股息率也还没稳住,依然在下滑中,所以暂时天哥也是眼看手不动罢了~。~

KLCC REIT (12.99%)
KLCC,表面上算是一家产托,其实他并不是一家100%的产托,他属于stapled REIT,就是把产托和产业业务夹起来一起卖,买产托就顺便买到产业业务,买产业也顺便买到产托,所以他不完全是产托,而值得一提的是,很多人会以为KLCC产托是包含了双峰塔和SURIA KLCC的购物商场,其实并不完全是,他只包含双峰塔,购物商场那个又拉回去了KLCC Property Berhad,说真的天哥不喜欢他,一来自己无法完全搞明白他怎么stapled法,二来他的账目也跟普通REIT不一样,所以GEARING自然也有误导成份,重点是股息和股价也没特别吸引力,所以天哥没深入研究过他,也对他不感兴趣。

KIPREIT (15.9%)
KIPREIT是一家GEARING非常低的产托之一,他主要的组合是以一些三线零售产业为主,但是不要小看他,虽然都是一些不太起眼的MALL,但是他的生意其实做得还挺不错,加上管理层有开始转型使用节能环保等,虽然短期内有影响到净利,但是长期而言,相信会对企业的净利有帮助。而目前来说,他的股息率也高过7%,是一只会有小量成长,但是股息率挺不错的产托之一,加上GEARING RATIO很低,让他有很大的空间可以进行收购,来惠及股东,有鉴于此,如果上述三家来比较的话,天哥认为是KIPREIT胜的,最起码就目前的价格而言,天哥认为KIPREIT有低估的成份存在,加上也有成长空间,所以天哥认为三只来说,属KIPREIT是最值得留意的。

总结
其实就产托而言,好像天哥说的,我们无非就是希望越安全越好,越有成长空间越好,越高股息越好,但是。。天底下怎么可能有这么好的,就算有就是刘三好了(不懂的话就自己去SEARCH TVB 宫心计 刘三好啦XD),所以以平衡来说,天哥认为这么多家产托,KIPREIT属于一只有集合几种优势于一身的,当然,不至于全部走极端,但是平衡型来说,确实是他比较好的。如果真的要从18只产托里面选一些可以投资的话,KIPREIT绝对是其中之一,符合天哥选产托的条件。BTW产托其实就是纸上房产,如果我们抱着收点租金的心态入手,其实我相信每一只都是好产托,但是要从好产托里选出最最最好的,就要花点功夫了,接下来不定时更新的20集,就让天哥跟大家一起探讨哪一些产托值得留意咯,谢谢收看~。~

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24 条评论:

  1. 当初是因为听到KIP 要购买怡保kinta city mall 的消息而买的。过后起到8毛多就卖了,主要是觉得本身资金太小,加上10%的tax,买reit的回报只有蚊子肉。

    如果资金大的话,买reit比自己买产业出租更好(好像是冷眼说的)

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    1. 哦哦,买那个mall会好吗?我是不熟悉哪一区,所以不太知道。。
      BTW。。其实产托确实比产业更值得,个人也是这样认为的。

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    2. 个人认为,如果未来没有其他新的商场竞争还是不错的。Aeon租到2025年,100%出租率。2025年过后就不知道了。

      Btw,kip是发行中期票据MTN来收购这个mall的,所以gearing才不会变高,是这样吗?天哥介不介意花时间分享一下?谢谢

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    3. 嗯嗯,目前而言,未来5年基本上是不用担心了的,相信这个收购也会对企业带来利润。而他的GEARING低,不是因为这个票据,而是他最新的季报还没包含这个收购,这个收购是7月31日才完成,估计要10月多出的季报才知道最新的GEARING数据。。相信这个收购完成后,他的GEARING会突然拉升不少呢。。

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  2. 谢谢天哥,期待下一集😁

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  3. 感激天哥一路来的分享,虽然follow你的贴才一年,但是学了好多投资知识。每天都有在等看天哥接下来会说什么题材。想问天哥能否做一集关于用哪个投资平台(maybank, rakuten,hongleong,etc)会比较合算?说白了就是~~哪个更省钱:D

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    1. 别客气,好的,记录在案了,得空会处理一下这个问题 :)

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    2. 谢谢天哥,有你真好!

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  4. Hi brother KAM ,

    Do you also invest in REITs?
    For what I know , most of the professional investors are stick to invest in stock market(not unit trust).Right investment in stock market would able to get more return on investment compare to bonds,REITS markets.

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    1. 嗨KIM你好啊,是的,我本身是有投资在REIT的,甚至股票型基金,黄金,股票,债券型基金和房地产都有涉及。BTW我试图累积资产的年代,是专注在股票市场的。不过目前目标到达了,下来的目标就是把资本分散在各个领域和获取稳健的回报而已。

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    2. Thanks for the reply.
      BTW , At the beginning I bought reit for my first investment portfolio because it's low risk. Now I'm slowly stick to some of the stock in the market. ^^

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    3. 别客气。从产托开始也是好的,比较简单和安全..BTW一起加油吧:)

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  5. Hi 天哥.

    May I know why in REIT, the distribution per unit (DPU) can be higher than Earning per unit (EPU). Your reply is appreciated.

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    1. 要看产托,产托有一个management fee,如果是以unit 来支付,那么这笔原本要支付的钱可以用作派息。

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