2014 如何投资产托

由于每个星期六的产托资料库UPDATE貌似不太受欢迎，所以这个星期开始转型去每个周六写一些关于产托的东西，希望这个转型能为部落的流量带来一点贡献。~。~

虽然没有每个周六特地弄一篇文章来UPDATE和记录，但是产托资料库里的资料依然是每个星期更新，如果大家有兴趣的话，还是可以点击上面那排的MREIT(产托资料库）找寻自己想要的资料哦~。~

转眼间又到了2014年了，在2013年有投资产托的朋友相信已经满头灰，当然我自己也是产托迷，曾经我的产托比例一度高达70%，但是当我发现不对路的时候，或许已经迟了，但是还好我赶紧把比例拉低也还不迟，有赚的卖掉，没赚的投机一番拉低平均价，而那时候我现金比例一度高达40%，所以卖不出的就不管而买入其他非产托类，所以把产托拉低了一点，2013也落得个不赚不赔（胡说，明明赔了0.02%=。=，哎呀那么少，说不赔好听一点嘛XD）好了吹完牛要入正题了。


2014呢以目前来说呢，暂时产托的牛熊正在交战，很多产托已经开始摆脱新低，筑底回升，好像SUNREIT和CMMT，不过还是有很多对产托不利的东西即将出来，包括
-门牌税提高
-外资撤离
-国行升息在即
-US 10 YEAR TREASURE YIELD 超过3%
-MGS 刚刚超过4.15%

好逐个分析，门牌相信不用怎么多说大家都知道多多少少会影响盈利了吧？那么就谈第二个外资撤离，这个呢其实是跟第4和第5个有一点直接的关系，那时候美国大量印钱，每个月买入800亿美元US 10 YEAR TREASURE(10年债券），但是现在联储局已经说明要1-2年里逐渐把那每个月买800亿的钱一直降低至0，那么说美国10年债券利息越来越高是迟早的事，那么说如果美国债券利率一直提高，那么大马债券（MGS)的利率一定也会跟着起，打个比如，50K买MYVI,如果TOYOTA的价格下降到50K，我相信100个人必定100个去买TOYOTA，但是如果MERCEDES的价格也下降到50K，100个必定101个去买MERCEDES(其中一个买给老婆^^!，哈哈)

回到正题，那么当MGS（无风险）升到6%的时候，产托还是6%（有风险），那么你认为那些外资或本土机构会买哪一样？并且国行为了压制MGS一直升下去，OPR,BLR那些一定有一轮调整，怎么都好，都对产托不利。

而产托呢其实也有分类型，商场类，工业类，办公室类，酒店类。而最安全的就是商场类其次就是工业类，这些目前来说是必须品。

商场类-当风暴来临时，虽然人民平均消费或许会减少，但是基本上去商场吹吹冷气或走动下运动下身体已经变成现在年轻一族的必须品，当人流来了，多多少少都会有生意，顶多在风暴期间不调整租金那么多，基本上DEMAND是不成问题。

工业类-当风暴来临时，虽然工业生产会减少一点，但是生意还是要做的，况且供应不多，还是有得做。

办公室类-供应多到消耗不急，当风暴来临时更惨。

酒店类-今年是旅游年，或许可以为酒店带来一点需求，但是有些酒店是跟股东一起对分人流，有些酒店是不管生意好坏，租金照给，不过当风暴来临时，我相信酒店是最大的受害者，毕竟旅游不是必须品。

好了，分析了类型，也是时候分析地点，有些产托虽然类型不对路，但是只要在策略性地点，还是不用太担心，比如KL市区地点美的办公室或酒店。

所以暂时来说我认为产托呢必须符合下面的条件才是目前入股的时机（根据现有的MGS和TREASURE YIELD，将来或许会因为情况有变而有所调整）


一等一的产托如PAVREIT,IGBREIT,AXREIT等，扣除了TAX后，必须到达
5.5% 到 6.5% 才比较安全，毕竟现在市场比较接受不到REIT。

二等的产托如比较杂的SUNREIT，或蛮不错的CMMT, 6% 到 7%

三等的其他必须最少有6.8%或7%以上才是正路。

或其他4等的欠债累累并且股息不高的那些，1当风暴来临的时候，或许就很难熬了，记得在2008年的时候，美国有一家产托，每年派息高达9%左右，并且资产素质很高，可惜当风暴来临的时候，银行们都不愿意出钱让他继续举债，所以被迫一家家产业卖出，到最后倒闭，所以说产托也是有一定风险。

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