其实这个商场天哥等很多年了。Mid Valley Southkey这么多年在新山越做越风生水起，作为IGBREIT投资者，早就虎视眈眈着几时会被纳入组合。现在，终于要来了。。
根据IGBREIT发布的公告，这次收购Mid Valley Southkey，价格是RM26.5亿。以现金+增发新单位支付，现金部分是
RM10亿，另外RM16.5亿是通过发行新REIT单位来完成。JB这家商场规模不小，总面积150万平方英尺，出租率接近95%，主要租户有SOGO、Village Grocer、GSC这些熟悉品牌，属于区域型大型购物中心。以Mid Valley这个金字招牌，加上新山本地人+新加坡消费客群的支撑，基本盘不差。
但讲回投资逻辑，天哥一向不只是看表面数据，更关注回报率和未来走势。
管理层这次给出的数据是，预估净物业收益率（NPI yield）大概7.2%，比起IGBREIT原本的DY5%左右，看起来收购是对现有投资组合有利的。
但老实说，这个7.2%的数字，只供参考，不能尽信。。为什么呢？因为。。
第一细节不够。公告里只给了这个单一数字，没有更详细的财务拆解，没有过往几年完整的NPI走势，也没有更具体的现金流细节。单纯拿一个数字来讲好不好，其实缺少参考基础。
第二，目前IGBREIT的股价已经处于相对高位。对长期投资者来说，这时候加码的性价比一般。收购完成后虽然对每股派息有利，但是这个只介于数据真的发生的前提下。来临的出租率会不会跌，租金成长节奏如何？这些都是要考虑的部分。
第三，出租率虽然不错，但毕竟这家商场天哥不熟悉，对天哥来说算是“没雷公咁远”，没有实体巡查衡量，而且数据也不够完整，未来会不会面临租户更替、经济周期变化的冲击，要怎样去评估目前不好说。
所以，天哥的态度是期待已久，但保持审慎。天哥认为这次的收购，绝对是IGBREIT补强组合的动作，长远来看有利于分散风险、增加资产规模，也提高了对大马南部区域的覆盖能力。
但短期内要不要追加IGBREIT，目前是不是买入的最好时机？天哥觉得就未必了，以当下的价位来看，风险和回报，未必成正比。特别是像天哥酱，买了就坐等派息的投资者，现在这个价位入场，需要有心理准备面对股价调整的风险。
总的来说，天哥认为这是一场值得关注的收购，对IGBREIT是有利的，但不急着冲进去，也没好位置进去，等更多细节公布，然后私下配售出去，股价有回调了，再决定要不要加码吧。。
IGBREIT依然是一只优秀的产托，但优秀的资产，更需要优秀的进场时机，才是一个优秀的投资。。BTW谨慎阅读，天哥写本文时已经几乎出清了IGBREIT，可能看法有偏差。
希望简单的分享，能够让大家看明白这次的收购咯。。共勉之咯。。
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