第一天投资理财日记: 高素质的办公类产托是危还是机？细谈天哥对IGBCR(5299)的看法

一直有网友让天哥也聊聊IGBCR这家产托，那么今天就询众要求的聊聊吧。。其实说到IGBCR这家产托，打从他上市以来到现在，天哥对他都没太大期望，即便他是跟天哥曾经的爱将IGBREIT同一批人管理。所以天哥不投IGBCR，绝对不是因为管理问题，毕竟这批管理层绝对是天哥认可里管理能力强的。那么天哥一路来不投资他的原因是什么？主要是天哥不太看好办公室领域的未来，但是。。天哥这次可能要开始改观了。。怎么说呢？今天我们一起来聊聊吧。。

IGBCR

IGB Commercial REIT是一家房地产投资信托（REIT），主要投资于马来西亚及海外，以商业用途为主、能够带来租金收入的房地产资产。它的投资目标是为持有人提供稳定且定期的分派收入，同时实现长期单位价格和可分配收入的持续增长，并保持适当的资本结构。

这家信托成立于2021年3月31日，受到相关证券法规、马来西亚证券委员会《上市房地产投资信托指引》、马交所主板上市规则、中央存管所的相关规定及税务法令的监管。IGB Commercial REIT在上市时的初始资产组合包括位于巴生谷的10座商业大楼，地段优越。信托的管理公司是IGB REIT Management Sdn Bhd，持有《2007年资本市场与服务法令》下颁发的管理牌照，负责日常的资产管理和运营。

产业分布

吉隆坡市中心区域的办公类产业

MID VALLEY CITY区域的办公类产业

IGBCR的产业主要是商业类资产，主要分布在两个地区，第一个就是在KL市中心，地点算是非常prime的，都是KLCC区域步行距离，而其余的7栋则是直接在Mid Valley City里面，也就是Mid valley和The Garden Mall步行距离，所以地理位置绝对可以说是数一数二的。

之前天哥之所以不看好他，是因为他的资产虽然是在吉隆坡市中心KLCC步行距离，但是出租率绝对是不掂的，以2024年截至3月份的数据来看，出租率只有66.10%，是低于天哥心中的合理水平很多的，虽然他在Mid valley的出租率还算达标，有90%左右，但是整体只有80.50%而已，没有触动到让天哥买入他的理由。

不过还好的是，截止2025年3月底的数据，KL市中心的资产出租率终于去到80%以上水平，回到正常位置，而Mid Valley City的甚至去到94.3%，让平均资产的出租率去到接近90%，算是回到天哥追求的最低水平的，然后Psf的租金也是增加的，以最新数据来看，终于算是达标的。

这是公司的资产价值分布图，青色是在Mid Valley City的，橙色则是在吉隆坡市中心。虽然在Mid Valley City里的产业好像很多，但是其实就价值计算的话，其实只占组合的63.7%，而剩余的36.3%就是在吉隆坡市中心的。唯目前会增加多2层在Menara Southpoint的资产，所以下一次解读的时候，资产分布就会大概是 65%:35%了。

行业前景

不过。。再怎么分析都好，都改变不了办公类产业在天哥脑海的数据，因为天哥可是有做功课的。这个是过往10年专用办公楼的供应与出租率，我们很明显看到供应是持续增加的，但是需求增加的速度貌似赶不上供应，所以平均出租率是持续下降的，从以前的80多%，到现在只剩下78%，那么未来是否有回升的可能呢？

上图为2024新增加的供应

这个是未来3年即将在雪隆地区增加的新供应，所以如果这些供应都没有被taken的话，出租率将再下降4%，但是一般上没有那么笨的，都是有一定的租户了的，只是很可能是从旧的building转移过去而已，那么剧情就一样了，而且未来的办公室需求也跟以前不一样了，现在更多的co-working space，所以已经不太需要像以前那种动不动就几千过万sqft的办公室了，前景确实比较堪忧。

既然办公类产业竞争那么激烈，IGBCR为何出租率那么高呢？难道真的是单纯地理位置？如果单纯地理位置，为何KL地区会忽然进步那么多，是什么原因带来的改变呢？

股东大会资讯与感想

根据那天大会的说法，公司持续根据新的工作模式调整办公环境，强调必须保持灵活，并不断演变以满足变化中的需求。以公司的Build-to-Lease（BTL）计划为例，IGBCR通过这一方式，提供灵活的办公空间解决方案，适应企业不断变化的办公需求，同时升级办公楼的设施与配套，满足企业客户的多样化要求。

包括给予新租户和续租租户的专属优惠，根据顾客的需求去装修好他们的理想模式，并出租给这些顾客。算是与现有租户合作，采取共赢的方式。然后在新租户入住时，也会发出欢迎信，列出由现有租户提供的各种专属福利，如免费专属网络线路，专属健身团体课程与身体分析，产品与服务的折扣券等。这不仅让新租户感受到社区的温暖，同时也帮助现有租户提高品牌曝光度，拓展潜在的人脉关系。

那么天哥对他改观的转折点在哪里呢？主要是那天参与了股东大会时，从老板的谈吐和说法，显示了对他家产业的信心，也说明这些产业都是五星级产业。可能天哥比较单纯，也比较喜欢研究心理，所以看到老板的谈吐就被老板信心给感染了，而回到去后再看了看年报，发现老板的持股是大概占比66%，难怪老板那么大声。

这个则是该产托过往几年的走势数据，我们很明显看到蓝色框框是持续爬楼梯向上的，所以意味着过往几年公司都持续在进步中，那么为何代表净利的青色却貌似打横发展呢？天哥有特地去研究过，主要是因为产业估值的变化，如果不包括产业价格变化而是单纯计算真实租金收益的话，其实框框也是爬楼梯向上的。

但是有一点值得注意的，投资时，过往数据仅供参考，未来数据才是最重要。产托的好处之一就是，因为租金几乎都是保持不变的，所以只要出租率没有特别大的变化，后续的业绩几乎都可以计算得到的。以公司今年第一季为例，营业额已经到达62.3m，那么后续的出租率和租金保持不变的话，那么全年就会去到250m左右，会比去年成长8%左右，而净利单季已经去到24m了，全年很大概率冲破80m，成长幅度将达到30%左右，会是非常好的进步。

IGBCR(5299)
股价：RM0.55
DY：7.78%

虽然从KLSE SCREENER的数据是显示公司的股息率只有6.6%左右，但是这个是公司收购新产业前的数据，而如果按照已经完成收购新产业的最新季度数据，天哥自己计算到出来的数目为大概7.78%，是属于蛮高的一个数据。唯由于这个是产托，所以这个收益部分还需要-10%的witholding tax，那么目前的Yield就只是介于7%左右，也算是符合目标。

天哥大概用自己的语言翻译下从老板那边听回来的剧情大纲，也就是办公室行情虽然不太好，但是公司跟其他的ojibalia的office是不一样的，因为公司的资产都是高素质的资产，所以如果高素质的资产能够提供到超过7%的股息率，那么就要敢敢买入，如果后续有下跌的话，就要更积极去买入。

当然，大家不要单单随便看了天哥写的老板发言就跑去买，因为说真的，天哥截至目前这一刻，都还是抱着半信半疑的心态的，毕竟办公室前景不好这个论点就刻骨铭心在天哥的脑海里了，所以虽然老板信心喊话，天哥都不敢买很多，只是用天哥的股息组合后备金射了半枪而已。

所以总结是好还是不好？能不能买？这些写了就分分钟被抓去喝咖啡的，毕竟分享者不能荐股的。所以如果参考投行的报告，丰隆是给与该产托6毛钱合理价，所以目前55sen的话，其实低估成份并不多，以目前这样的投资行情来说，天哥认为可能有更多其他的好机会也说不定，不用强求，毕竟目前的价位也从底部忽然拉升了很多了。

从上图我们看到，公司之前维持再48sen那么久我们都没发现他，现在拉升到55sen才追着进，可能风险会高了一些，当然公司也有保持着成长啦，所以在估值方面是应该提高的，但是办公室前景还是有一定风险，而且投行给的合理价也只有6毛，那么追着进可能不是好的玩法，所以为何天哥也只敢小买，不敢大扫。

股东大会隔天开盘就直接被人拉升上去54sen了，所以天哥也持续排队535而已，是有扫到一点，但是当天价位下半场就被拉升回去了，所以天哥确实是有扫了一些，足够每个月拿千多块租金，当作买了一间studio收租金观察吧，听起来好像很多，但是占比来说其实只比天哥卖剩的6万8000股SUNREIT大而已，接近老末的占比而已，唯后续天哥会逐步用Div再累积提高比例，前提是他的表现和价格符合天哥目标。

为何天哥不要一次过买一颗子弹或者买够自己想要的票？其中一个原因就是当天符合天哥价位的票几乎都被天哥扫完了，二来就是天哥吝啬出不起价钱的缘故啦XD，不舍得买贵一些，而且天哥也很怕死啦，这样的行情，还是多留点资金旁身比较好，种种因素之下，才买到这样的portion，但是换个角度，也算是进可攻退可守了。

继续起就让他为组合贡献效益就好，如果有跌的话才另外加吧，两边都有路走。。但是最好是别起啦，毕竟天哥比较prefer股息组合每只股的比例都要平均一些的，这样可以风险分担。而且如果跌了，后续股息再投资的效益就更高，前提是业绩不受影响的跌才是好的跌。而最关键是。。老板那么大声还是跌了，这让老板情以何堪呢？天哥最喜欢去看这种热闹的了XD（说笑而已啦，不要那么认真，天哥真金白银买进去的叻）。。

但是还是那句。。股价只是一种指标显示最后一个人的交易价位而已，天哥还是更喜欢用估值去衡量一家公司，所以股价怎么跑，其实天哥并不太在意，前提是公司后续的业绩要越来越好，股息要越来越高，那么天哥就很满意了的，因为天哥是一位投资家，而不是炒股家，价值还是天哥最看重的一环。。

对了，如果你本身对产托比较感兴趣的话，可以直接参考天哥自己做的这个产托的预算回报表，虽然不至于100%准确，但是准确度还是大概有在那边的，对于有兴趣产托的朋友会有一定的帮助。。（5月全部业绩出完后会更新最新数据）

https://windscopo2.blogspot.com/p/malaysia-reit-datamreit-data-update.html

好啦，今天的分享就到这里啦，能看到这里的朋友记得点赞啦，我们下次聊咯。。

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HAPPY INVESTING

BY ~ 第一天

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