这几天正好在做着大马产托的功课，然后SST调涨的新闻刷满了屏，尤其对天哥这种产托作为主力之一的人，心里其实是有点复杂的。
这几天不难看到很多专家出来说，购物中心型REIT没影响，因为SST可以转嫁给租户，所以真正受影响的是租户。
听了之后，我只能说一句，理论上是这样，现实呢？你会觉得租户也转嫁给顾客，所以租户也没影响吧，当然这个说法没有错，但是也不是事实的全部。。
为什么这么说呢？我们先从租户的角色入手。。
问问自己，租户真的扛得住吗？
商场的租户，现在已经很难做了。员工、原料、水电，再加上租金，本来就喘不过气。再来一个SST，租户不是神仙呢，对租户的影响是肯定有的。
那么我们觉得，商家可以起价以转嫁给顾客。毕竟租户为了生存，不涨价可不行的。但是我们有没有想过，涨价后又如何呢？
价格贵了，那么供求关系之下，买的人肯定变少了，所以间接来说，其实商家的生意，多少还是会收到影响的。
结果是什么？
成本压力+消费者不买单 = 营业额下滑
那么关产托什么事？你租不出搬走正好，我找其他人租呗？所以东家唔打打西家咯。。东家唔租租西家咯。。
西家也是一样的嘛，因为是整个大马的事，不是一家店铺的事了。
而一些比较热门的商场类产托，租金模式除了基本租金外，还有营业额分成。租户卖得多，REIT收得多。卖得少，REIT收得少。
SST一涨，租户被迫涨价，消费者买气一降，租户营业额掉，产托的那部分的分成租金也跟着缩水了。
不过问题还不大，顶多大概影响了一点点而已，没那么快直接死去的。但是最关键的一点来了。。
到租约到期，你要谈新的租约时如何？因为好像那些比较热门例如mid valley,sunway,pavillion这些商场，通常每3年租约就更新一次，每一次都会有一个20%左右的租金调涨。
但是现在无端端来了个SST，是不是变相来说，你这边调整租金要稍微更困难了？我是租户我都会跟你nego。。政府这边又加了6-8%，你那边又来，我们存活不了咯，对吗？
变相来说，短暂的租金调整，可能会遇到放缓，这个才是最关键的，因为这种优质产托，通常价格已经price in了该产托接下来的租金上涨的，所以现在租金上涨预计放缓的话，基本上意味着该产托可能会有回调风险了。
讲白了，不是说马上会死，但成长性被压着跑了，那么股价就不能溢价这么多了，尤其是优质的，通常股价已经飞到天花板上了，风险是挺高的。
而最怕的其实是信心，产托投资，最看重的是什么？
稳定分红 + 长期成长性
现在不是说马上亏损，但未来加租空间小了，营业额不稳定了，对投资者来说，这个REIT还值得继续加码吗？
这才是我真正关心的地方。
专家喜欢说：可以转嫁租户，但我比较在意：租户还能不能撑下去？
天哥打从产托上市后没多久，就开始研究产托到现在，算下来应该都有10多个年头，产托和金融行业，都是天哥最熟悉的，有鉴于此，天哥也比其他人更早看到问题存在。
昨晚天哥分享了，做自己熟悉的投资，可以降低风险，这个就是用实例告诉大家了。当然，这个可能是杞人忧天，也可能会真实发生，就让一切用时间证明吧。。
我还是大家熟悉的那个天哥，懒懒散散，但是哪天伤了根筋，勤劳起来会忽然很勤劳，希望有投资产托的朋友们，也可以好好考虑下天哥的分享，做好自己的功课。。
要明白一点，大家都各自为自己的钱负责，做投资往往要洞烛机先，只要能把亏损的概率降低，那么此消彼长之下，长期就能交出可观成绩了，天哥的20多个投资年头，就是这样一步一脚印提前做准备，以降低亏损概率的。。
所以当专家都认为没影响的时候，可能我们就要稍微再思考下是不是真的没影响了，共勉之咯。。
谢谢天哥的无私分享，周日要在MV看天哥表演了哈哈期待
回复删除不客气，互相学习而已。。哈哈哈，表什么演啦。。到时候见咯 :)
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