之前跟进了产托数据库后，有开始胡说了其中一家产托，大家的反应也比较不错，这样也是一个好的方向，毕竟之前答应自己要尝试下每个星期最少要维持3-5次的更新，就看自己这股劲可以维持多久了。不过要分享也不是那么容易，毕竟起码也要有东西说，对于天哥这种基本面投资者来说，通常买了就抓三几年了，题材其实不多。所以每个星期趁着update数据库的同时，顺便聊聊一只产托，可能就是一个方向了。废话少说，我们今天就聊聊一家散户蛮喜欢的产托，也就是UOAREIT咯。。
说到UOA这个REIT，其实天哥本身不是很喜欢，因为以前中过办公室产托的亏，所以后来都不太敢碰，而且重点是。。他过往的走势虽然是挺稳的，但是他有天哥不太喜欢的状况，我们来看看这个。。
不过其实他的楼梯没有太斜，其实问题不大的，只是平地打横而已。但是如果我们有留意最近两年的话。。去年只有7.82sen，而今年半年过去了，也只有2.9sen而已，全年有5.5-6sen应该就算不错了。所以这个就是严峻的问题了。不过我们首先要弄原因先，为何会忽然下跌？
那么可能大家会奇怪，为何第二季已经回到75%，但是净利反而更低了呢？其实主要是这家产业大的维修，和提高了sinking fund的贡献，所以后续的季度，可能还会有部分的支出，但是预计第四季或者明年开始，这些费用应该就不需要了，那么对他的净利就会比较有帮助。
但是股价貌似并没有这么赏脸，因为看他的走势从业绩开始到今天，就每天跌一点的，逐步回调至92.5sen了，如果按照这个出租率计算的话，假设今年全年股息可以派发6.5sen，而明年可以回到7.2sen左右的话，那么扣完witholding tax会剩下6.3%和7%，那么还是有一定的投资价值的。
但是需要注意的是，这里预算的是后续那个地点可以重新租满，或者大概接近之前的出租率，那么现在做不做得到，就有不确定性了，所以其实买它的，就是赌他能够重新出租回去，并且没有其他的产业拖后腿。
当然，我们很多人都会对出租抱有希望，因为后续可以加租之类的organic成长，但是天哥的看法，目前办公室领域还是挺卷的，供应过剩的问题依然存在，加上通胀压力影响生意人，所以要加租恐怕不会那么容易，能够持平或者稍微小额的下调留着客户都算很好了。
那么在成长方面，基本上就没有什么值得期待了，很大概率会像上图那样，过后恢复正常后，又再次逐年减少许的派息额了，这个就是天哥比较不喜欢的地方了。天哥无论选产托也好，选股票也好，行业前景和成长会放在第一位，过后才是估值。目前来看，估值天哥满意，但是前景方面，天哥就不是很认同了。
当然，不是说天哥不认同就不会涨啦，只要认同他的人多过不认同，供求关系有优势，那么股价还是涨的。股价讲究的，就是供求而已，短期的供求可能会因为情绪问题，但是长期的供求肯定是公司的前景和业绩变化产生的，这就是股市啦。。
好啦，今天又成功分享完一家产托啦，如果这个系列受欢迎，天哥会陆陆续续的把大马所有产托说一遍，跟大家一起学习和成长咯。
以下是最新的产托数据库Update，对产托有兴趣的朋友也可以把链接存起来，链接是不会变的，过后更新了直接用同样的链接也看得到，对于产托投资的参考还是非常大的。。而且里面也有新手教学，让大家看得明白每一个数据意味着什么。。
不想保存链接的直接看以下这个图就好，这个是截止8-9-2024的数据图
好啦，今天的时间又差不多啦，谢谢收看 :)
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请教天哥，PAVREIT不是分2次PP，记得只完成一次，还是我记错了？
回复删除会有2次，第二次预计在2025年第二季完成。但是。。管理层有说过，如果到时候计算的时候，借贷会比PP好的，那么不排除会直接借贷完成。但是如果直接借贷，会把gearing提升至42%，所以个人认为，PP的概率会更大一些。
删除感谢天哥百忙中抽空回覆
删除不客气 :)
删除本来还贪图他8%股息和过往稳定输出（股息），哪知道遇上这暴跌，果然办公室领域已饱满啊不能碰啊。自己中埋伏了 T.T
回复删除确实。。管理再好，都很难跟大环境过不去。。
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