不知不觉又到了季报的日子了，虽然今天天哥的喉咙被烟雾弄到不太舒服，但是DXN作为天哥组合的TOP5之一，还是花了点时间去研究下。不过看起来这次的业绩好像继续低于预期，怎么会那么差呢？还有希望吗？我们一起看看咯。。
2026年7月28日星期二
2026年7月23日星期四
KIPREIT 特别股东大会(EGM) 23-07-2026 @ DPULZE + Q4 2026季报 跟进
7月23日是KIPREIT的特别股东大会，这次主要探讨收购SETAPAK CENTRAL MALL。说真的其实天哥本身是大概已经了解过这个收购是对公司有利的，估计EGM也没有什么特别INFO，所以太远就不打算去的，但是公司的管理层Ms Lim和Valerie都盛情邀约，所以特地早起床塞了整个小时多的车过去Support下，也顺便跟大家分享这个收购案的资讯咯。。
但是可能有同学就会好奇，公司本身的Yield是8.4%左右，现在收一个7.2%的，就算加租后变成8%，还是Diluted啊？如果全部是发新股的方式，确实会Dilute。
但是公司这次是发220m左右的新股，然后剩余的用借贷完成，意味着40：60，所以成本上就是40%的资金是8.4%，60%的资金是4.5%，那么意味着成本大概是6%左右，收购了一个7.2%-8%（如有加租）Nett Yield的产业，所以对EPS和DPU来说，全年还是会有5-6%左右的正面贡献的，所以是一个对现有股东有利的收购。
还有这些就是大会时股东的问题。
然后同一天就出埋业绩了，真的是要让天哥做多多工作啊XD，不过这个简单版的报告有猫腻，因为通常产托第四季都会重估她的产业，所以EPS9.6SEN不能看。而天哥也帮大家综合和所有重要的数据了。。
关于账目里的1m professional fees是发新股的费用，包括给投行还有Agent等。然后总额发了220m新股，股东说为何超过10%，管理层表示Rules来说，可以发最多30％。
至于为何是用PP而不是附加股，因为如果附加股凑不足数，会影响收购，而且也会影响公司股价。这个收购预计年底可以完成，预计明年一月开始的季度，就可以看到出现在财报。
至于Pp还有180m是开放给公众，主要是机构投资者和高收入人士。如果最后数目不足，公司会有其他的方式完成收购。而股东问说2026会不会比2025业绩好，管理层没有答应，因为不允许提供预测的。但是可以感觉到他们婉转的表示会比2025来得好。（其实现在业绩也出完了，很明确比2025好了）管理层也表示，过往几年都可以看到公司的盈利都是上升趋势。
股东问除了零售会不会进军其他领域例如Data Centre或distribution, 管理层表示公司还是专注在neighbourhood mall, 这个是他们的强项。至于股东问的仓库,DC和厂房类，管理层表示还在收集数据，目前依然会以零售为主。
大部分mall都有太阳能去节能,唯DPULZE和新的收购没有Flat Rooftop，所以不可以做。
季度的真实利润是增值了33%，全年的真实利润则增值了43%左右，但是这里的数据是包含了之前的收购的，所以在扣除了新发的股数后，每股真正的增值为季度增值了9.2%，全年增值了10.68%，是超过了天哥的预期的。
当然，其实直接参考DPU也可以，全年的DPU增长了6.7%，估计是部分的资金留着营运，所以NTA也跟着增加了。不过这一年是一个丰收年就对了，而且来临的2年也几乎确认会有好的增长了，总的来说，公司未来1-2年前景好到没朋友就对了。
KIPREIT(5280)
股价：RM0.845
DY：8.60%
如果单单看公司的基本面，我们不难发现他的资产都是不错的，而且他们也很聪明，知道不够大型的商场竞争，所以他们都是做Neighbourhood Mall为主，直接避开了直接跟大佬们硬碰的机会。
目前来看，美国今年大概率会升息一码或以上，大马暂时应该会维持OPR，所以还不需要担心，只是未来应该就美什么机会再降低了，维持的话，公司就会不错，但是如果未来加息的话，每一码的调整，公司的利息就会让公司利润加或减1.5%左右，是需要注意的一环。
股价：RM0.845
DY：8.60%
如果单单看公司的基本面，我们不难发现他的资产都是不错的，而且他们也很聪明，知道不够大型的商场竞争，所以他们都是做Neighbourhood Mall为主，直接避开了直接跟大佬们硬碰的机会。
就算是新收购，附近也几乎没有竞争对手，而且在这种社区型商场里，他们也算是数一数二的Player，所以还是有他们一定的优势。
而目前的股息率那么高，其实也是要感谢政府的产托税务，打从一宣布开始，几乎所有产托都遭殃，公司股价也从高位跌到现在的85sen左右，当业绩和股息继续涨，但是股价下跌，那么Yield自然就会变得很美好。
唯这个是Gross Yield，还是要看我们的年收入多寡，因为现在的Reit股息是需要根据个人税务算的，所以就自己计算自己的就好，天哥的算下去，就直接变成6.3%左右了，就变成好像昨天说的鸡肋，食之无味，弃之可惜了。
不过KIPREIT会是天哥目前产托的主力，天哥一股都不会卖，主要是因为对公司的前景还有管理层很有信心，要税就给吧，看开了，反正过后还是会有其他的地方来天哥口袋挖钱的，天哥有钱被挖，也算是好事来的。
而未来公司的1-2年，预算她的DPU会维持着平均每年5-6%的增长，那么如果股价未来还是维持的话，那么Gross Yield就会变成9.5%左右了，天哥的税后Yield就能超越7%，就看开就好，顺其自然吧。。
所以如果让天哥总结的话，KIP未来3-5年，天哥认为不至于有什么问题，而且很大概率会越做越好，毕竟目前的产业都管理得不错，加上新的收购会开始发酵和成长，前景还是非常靠谱的。
目前产托领域最大的问题是税务，因为这个税务的关系，想买的人止步，那么供求关系就会失衡，整个产托领域就会比较弱势，所以以前的那种赚高股息顺便增值的歌曲好像就不是那么容易唱了，但是对于低收入者，其实稳稳收点利息，也好过放FD的，就自己拿捏咯。。
至于上述说的，都是天哥自己的想法，大家可以参考，但是不要完全抄功课，投资前请做好自己的研究和分析，天哥不会对大家的投资盈亏负任何的责任，如果大家有什么特别的看法认为公司哪里不好，也欢迎跟天哥分享为什么大家这样看，因为天哥怕太接近管理层会让自己有盲点，衍生不必要的损失。。
好啦，今天的时间又差不多啦，我们有机会再聊咯。。
你的一个小小的like或share，是对天哥的最佳鼓励和动力哦^。^
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日本东京+静冈县物价与见闻随记
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上次夏威夷那一篇说到，等得空也会继续分享这次去顺道去日本那几天的见闻与物价，方便想去日本的朋友们可以参考。目前日元的价位偏低，确实是一个很好的时机去参观。
而这次去玩夏威夷后，天哥去的是日本东京和静冈县，也就是富士山的附近，只是4-5天，行程大部分是跟公司团，所以那些团体聚会或者是活动的价格天哥自然不太清楚，这里聊的就是平日的一些消费，方便想去日本的朋友们参考。
2026年7月6日星期一
钱可以买到世界上99%的东西，但是却永远买不到你最缺乏的
那天有感而发的写了一个感想，就是虽然钱可以买到世界上99%的东西，但是无论你有再多的钱，你都买不到你真正缺乏的那样东西。但是朋友就跟天哥辩驳说，不可能，买不到是因为钱不够，所以今天就比较长文一点解释下天哥为何会这么说。。
2026年7月1日星期三
一步一脚印，真的就比较慢吗？
时间过得真快，不知不觉2026年已经过了一半了。说真的之前的行情也算不错，所以身家都是稳打稳的成长，也没有特别去分析，近期天哥的主场马股好像软趴趴的，看来时间刚刚好，也是时候乘机计算下自己的身家和做个Review，看看下来应该怎样选择大方向去操作了。。
如果有长期跟踪天哥的都知道，天哥的组合无非就