第一天投资理财日记: 5分钟看懂 AMFIRST(5120) 2020年 Q3季报

当人人都在追着政治连续剧的时候，天哥反而回归基本面的讲一些冷门的产托季报，不懂其实有没有人看到的=。=，如果你真的有按进去看过，可以给个like吗？让天哥知道下到底有多少人在这种时期，还可以回归基本面的看季报分析。。好的，废话太多了，进入正题吧。。

由于吃了麦当劳后回家就有点发热，所以也是研究了季报后随便敲几个字而已，但是以天哥对他的熟悉，直接进重点是没问题的。。

Quarterly rpt on consolidated results for the financial period ended 31 Dec 2019

AMFIRST REAL ESTATE INVESTMENT TRUST

Financial Year End	31 Mar 2020
Quarter	3 Qtr
Quarterly report for the financial period ended	31 Dec 2019
The figures	have not been audited

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AmFIRST REIT - Corporate presentation 3Q FY 2020.pdf
653.6 kB

AmFIRST REIT - Interim Financial Report 3Q FY2020.pdf
237.4 kB

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Currency: Malaysian Ringgit (MYR)

SUMMARY OF KEY FINANCIAL INFORMATION
31 Dec 2019

		INDIVIDUAL PERIOD		CUMULATIVE PERIOD
		CURRENT YEAR QUARTER	PRECEDING YEAR CORRESPONDING QUARTER	CURRENT YEAR TO DATE	PRECEDING YEAR CORRESPONDING PERIOD
		31 Dec 2019	31 Dec 2018	31 Dec 2019	31 Dec 2018

		$$'000	$$'000	$$'000	$$'000
1	Revenue	29,000	29,639	87,252	87,317
2	Profit/(loss) before tax	6,352	6,673	19,583	21,040
3	Profit/(loss) for the period	6,352	6,673	19,583	21,040
4	Profit/(loss) attributable to ordinary equity holders of the parent	6,352	6,673	19,583	21,040
5	Basic earnings/(loss) per share (Subunit)	0.92	0.98	2.85	3.07
6	Proposed/Declared dividend per share (Subunit)	0.00	0.00	1.86	1.87
		AS AT END OF CURRENT QUARTER		AS AT PRECEDING FINANCIAL YEAR END
7	Net assets per share attributable to ordinary equity holders of the parent ($$)	1.2190		1.2304

简单的看了一看上述的简单版报告，我们大概可以看到他的净利有下滑的迹象，累积了三个季度的业绩还是有稍微放缓了，股息也稍微放缓了，看起来是可以接受范围，但是实情是不是真的如此呢？我们一起深入的探讨比较好，毕竟简单版本的季报对于产托来说，其实参考价值不高的，所以与其纠结于此，倒不如直接进完整版本的季报。。

查看这个完整版本的季报来说，其实天哥认为这个业绩是不太满意的。怎么说呢？我们先看营业额，按照预期来说，其实营业额应该要开始回升了，但是他累积三个季度的营业额，依然保持着下滑，这个意味着什么？就是还没到达转折点，或者底部还没成型，因为营业额是代表他的租金收入的，继续下滑代表他还是租不到多少钱，有人可能认为稍微放缓而已，没什么影响吧？影响就大了，大家是否有留意到property expenses呢？知道为何会提高那么多吗？主要是他旗下的一家产业装修完成后正式重新营运，所以他的ultilities费用提高所致，在重新营运了一家产业后，租金收入反而保持原状，其实这点是说不太过去的。不过好在他的interest expenses是有稍微放缓，才让他喘一口气，我相信接下来的这个费用还可以继续下滑，但是再怎样都好，营业额必须上来，否则他顶多还是继续找着他自己的转折点而已，距离真正高飞恐怕还有很长的一段距离。

这个就是他的资产负债表，可以大概看到的是，其实去年跟今年的分别是不多的，但是留意到他的borrowing其实是有提高了不少的，这个足以证明其实他的营运上并不是那么顺利，是有部分资金是借来运作的，以此来看，其实他整体来说，只是不过不失，或者稍微逊于预期，并没有太好的表现。

不过还好的是，利息有开始下降，所以截止12月为止，他的平均利息支出是4.62%，这个已经是全额的反映去年5月降息的那一轮数据了。而最新的降息是在2月份，按理说下个季度已经可以开始反映了，但是不是全额反映，因为1月还是跟着这个利息的，所以我大概预算下个季度的平均利息支出是4.5%左右，再下个季度才是4.37%，所以未来两个季度的利息支出都会有所减少，算是好事吧。。

这个就是他的组合的出租率。我们大概可以看到，他大部分的产业出租率在这个季度而言，其实要么就是维持，要么就是减少的，虽然说他在这段期间有收录到新的租户，但是如果比较起平均出租率来说，上个季度是86.3%，这个季度是84.9%，而committed的出租率才85.4%，依然是比之前逊色的，所以可以预测到，他下个季度的业绩，应该也不会特别好，期待的是利息支出的下降，可以覆盖他部分的贬值，目前来说，是等待他反转，但是反转的信号貌似还没出现。

AMFIRST(5120)
股价：RM0.48
DY：8.11%

总的来说，这一次的季报跟上个季度一样，依然是麻麻地而已，如果要准确的说，是距离达标稍微逊色了一点，但是又在我能接受的范围内，不过也是对的，如果业绩不是比较弱，股价也不会打从2011年后，就持续的往下发展到今时今日的境界咯，不过天哥就是喜欢捞底，等待一些好的公司价格慢慢开始反映出来，就开始买入，因为天哥知道，当业绩很好的时候，天哥就买不到心仪的价格了，这招屡试不爽的XD，但是捞底也是要小心，最起码要有股息，就算股价继续放缓，拿到了股息来说，最坏情况也是亏点时间，不至于亏到入肉，但是如果股价开始反弹，那么既赚股息，也赚股价，这招是稳中求胜的大招，新手们不要乱乱学~。~。

但是目前来说，其实反而不太鼓励捞底，因为当下的政治环境非常混乱，所以好的机会可能会随时出现，这种老人股，貌似吸引力就没那么高了，而且重点是，他接下来的季度也预计大概会平平稳稳的度过，暂时距离反转之日还有一定的距离，所以与其加码，倒不如等待一个更好的机会才加不迟，有钱的话找其他股会更好。当然买入了的话呢？天哥自己也是买入，而且买入是不少，但是天哥只是当买了个low cost单位稳定的收租而已，暂时也不会去烦恼他，除非他真的给我看到前景，我才把他upgrade成condo也不迟，或者有收到租金才重新丢回去吧，好像富爸爸说的，其实致富就是一直累积资产，当你的资产一直帮你产生被动收入，这些收入又重新投入回进去，如此类推下来，致富其实并没有想象的困难的，只不过有多少人愿意慢慢的致富而已~。~

你的一个小小的like或share，是对天哥的最佳鼓励和动力哦^。^

HAPPY INVESTING

BY ~ 第一天

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