第一天投资理财日记: C & P REIT 季报分析（简略版）

原本打算写KAREX 的分析报告，但是这个星期过了，它的季报还没有出，唯有先写 C & P REIT 季报分析（简略版）， C & P REIT 是分别为 PAVREIT 和 CMMT. 由于国行之前已经宣布升息，所以导致REIT 的股价就往下滑。为何升息会导致REIT 的股价下滑呢？个人浅见，举个简单的例子，比如这次升息的话，银行的定存率就会提高至少多0.25%，那普通老百姓就会往银行存他们的血汗钱。你也知道，定存最少都要放一个月，老百姓身上就没有多余的钱，那就没有去消费，自然的，作为零售市场的商家生意就会被受影响。除此之外， REIT 的公司，一般的负债都是挺多的，预计它们平时还的钱会比原先增加不少。在这些不利因数之下，所以REIT 领域的公司股价不就顺势下滑咯。好了，步入正题。。。。。。。

1） PAVREIT (Q4 FY2017）

营业额 ——— 这个季度取得 RM129.4 million, 对比FY 16 Q4 , 增加大约 10%。主要上升是因为大部分收入贡献来自于 Pavilion KL Mall 租客。

Operating Expense ——— 这个季度跟FY 16 Q4 差不多相似，大约 RM 40.4million.

Net Property Income ——— 这个季度取得 RM89.059 million, 对比FY 16 Q4 , 增加大约 16%

债务成本，对比FY 16 Q4 , 增加大约 RM0.7million, 主要债务增加是因为用在上次收购那两间MALL 的费用和 working capital 费用。

股息——— 这个季度的股息为 4.28仙，对比去年同个季度的股息，增加 0.20仙。

Prospects ——— 零售商场领域继续面对挑战，公司市场定位会继续创造跟其他商场的不同和主要的点来增加商场人潮流量。同时，营业成本，公司会继续确保是效率化的。

好的因数
——— 2018 和 2019年，有不少的租客合约到期，相信可以继续上调租金来转嫁借贷成本。
——— 未来有两大商场考虑收购，收入会进一步提升。

不好的因数
—— PAVREIT 借贷，有 79.6% 是 floating rate.
—— 2019年，大约 RM733 million 债务到期。
—— DAMEN 产业估价竟然是下跌的，这点需要留意。

目前股价为 RM1.55 (26.1.2018) ，周息率为 5.3161%.

2） CMMT (Q4 FY2017）

营业额 ——— 这个季度取得 RM92.0 million, 对比FY 16 Q4 , 减少大约 1.6%。主要减少是因为金河商场收入下降导致的，另外 The Mines 和 Tropicana 也面对到租客率下滑的局面。不过幸好， Gurney Plaza 和 East Coast Mall 有较高的租金收入和较高的租客率，减低了CMMT收入部分的下滑。

Operating Expense ——— 这个季度跟FY 16 Q4 对比，增加了 4.2%. 主要增加，是因为金河商场较高的 property maintenance 和 marketing expense, 还有 service charge 的增加。

Net Property Income ——— 这个季度取得 RM 57.6 million, 对比FY 16 Q4 , 减少了大约 4.7%

债务成本，对比FY 16 Q4 , 增加大约 0.5%, 主要债务增加是因为用在capital expenditure works, 还有 offset 部分的 debt and commitment fees。

股息——— 这个季度的股息为 4.08仙，对比去年同个季度的股息，少了 0.15仙。

Prospects ——— 由于巴生谷地区商场逐渐增加已经网上购物的趋势，为了应对这些挑战，管理层会继续通过租赁策略，资产管理和资产增值策略，来提升投资组合，为股东创造价值。

好的因数
——— CMMT 借贷，有 80% 是 fix rate。
——— Gearing Rate 32.8%, 如果有收购目标，应该不难取得贷款。

不好的因数
—— 巴生谷一带的3间商场的租客率再次的往下滑了，所以即使Gurney Plaza 和 East Coast Mall 怎样特别好，都会被这三间拉下水。
—— Shopper Traffic 这个季度掉了 1.6% , 对比 FY2016 Q4。

目前股价为 RM1.39 (26.1.2018) ，周息率为 5.9136%.

个人看法

在不久之前和最近，我都看到新闻说美国 WalMart 会裁员 500 或 1000员工，看来百年零售商业巨头也受影响了，（主要原因 AMAZON 已经是那边的零售领域老大了）。那这一种情况，会不会发生在马来西亚零售商场，会，但需要时间，不过不会太久。因为我身边朋友大部分都已经不断的在淘宝淘货，虽然等待他们运输过来需要时间，但是他们好像也不介意（所以，我们也要留意运输业的公司，毕竟这个对他们来说是最好的消息）。

那商场会逐渐变成夕阳行业？答案是不会。

人，大部分时间可能会宅在家，但是还是会去商场约会，和朋友哈拉，逛逛，所以现在商场除了要有一条龙的服务之外，还要做到特别，比如活动等等，同时间，我们也要考虑它的地理位置，是否能够让消费者可以轻易抵达它们的地方，尤其是巴生谷地带和新山地带的商场，我们一定要考虑地理位置。

我们做为股票投资者，尤其投资REIT 的时候，一定要考虑这些因数，毕竟没有人潮的商场，很难有较高的租客率，没有较高的租客率，就很难为我们带来较高的股息。PAVREIT 旗下商场地理位置漂亮（Pavilion KL Mall)，但是回酬和风险考虑之下，加上我一直弄不明白为何要购买那两间商场的目的（因为对于收入贡献不大），还有债务成本的增加，目前确实是低于我投资要求的合理范围，所以还在等待进场时机。至于CMMT ，部分商场地理位置不太美，所以很难下手。

作者
乡下小子

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