第一天投资理财日记: KIP REIT (5280)

在 2月6号上市，过了半年之后，终于推出了第一份年报，所以趁有时间，就去研究一下，这个 REIT 是否有收股息的价值呢？话说这间跌破了 IPO 价格的REIT，上市过了半年，脸书和其余的Blog 关于它的资料是非常少的，那是否表示它真的没有投资价值吗？拿来收股息也没有吗？废话不多说，直接进入主题。。。。。。

KIP REIT 简介

这个 REIT 是由 KiP Group （母公司背景是地产发展商）旗下5 间的 KIP MART 和一间的 KIP MALL 组织成一个REIT 的组合，然后上市，其实这间公司还有两间的 KIP MART，一间是会开在 KOTA WARISAN, 另外一间之前还有在 Segamat 开着的，但是最近卖给其它公司经营了。

根据年报资料，那我就来简单解释一下这6间的商场状况吧。

1） KiP Mart Tampoi

目前这间商场有 266个租客，商场租客率为 97.77%. 它的营业额是第二的，贡献了 RM 6.743 million. NPI （Net Property Income) 的话，有 RM 5.055 million。

2) KiP Mart Kota Tinggi

目前这间商场有 152个租客，商场租客率为 94.36%. 它的营业额是不多，排名第四，贡献了 RM 2.596 million. NPI （Net Property Income) 的话，有 RM1.634 million。

3) KiP Mart Masai

目前这间商场有 74个租客，商场租客率为 80.32%. 它的营业额是最多的，贡献了 RM 6.998 million. NPI （Net Property Income) 的话，有 RM5.435 million。

4) KiP Mart Lavender Senawang

目前这间商场有 262 个租客，商场租客率为 95.67%. 它的营业额是最少的，贡献了 RM 1.367 million. NPI （Net Property Income) 的话，有 RM0.335 million。

5） KiP Mart Melaka

目前这间商场有 65 个租客，商场租客率为 67.32%. 它的营业额是不多，排名第五，贡献了 RM 2.351million. NPI （Net Property Income) 的话，有 RM0.738 million。

6） KiP Mall Bangi

目前这间商场有 156 个租客，商场租客率为 82.32%. 它的营业额是第三多，贡献了 RM 6.295million. NPI （Net Property Income) 的话，有 RM4.328 million。

REIT 管理层简介

这个REIT 最主要灵魂人物，是公司的创办人之一，也是 REIT 的Managing Director， Dato’ Chew Lak Seong, 年届62岁，拥有超过 35年的经验。他从 1997年，就担任母公司- KIP Group 的Managing Director 到现在。另外一位创办人， Dato’ Ong Kook Liong, 年届 57岁，目前只是担任Executive Director 职位而已。还有一位需要留意的是，担任CEO 的 Mr. Lim Han Gie, 年届58岁，在这行已经有超过30年的经验。他就是完成董事局（REIT 叫做 Manager, 可以好几个的）下达的指令的职业管理人。 Mr. Lim 也是其中一位REIT的 Manager.

公司股东

股东人数根据年报提供，一共有 2255 人。大股东是两个创办人，他们两个接间和直接持有，总共股数是 44.22%。前三十大股东的股数加起来就有 72.88%。

2017年报分析

*（由于是第一份年报，所以这次就没有放跟上年的业绩对比，但是会跟IPO 的预期成绩做个对比。另外是年报截止是在 30 June 2017 ，所以这些数据都是5个月份多累积的业绩）

营业额和Net Property Income

营业额的话，有 RM 26.4million. 对比之前上市的预期，少了 3.4%. 主要下滑，原因有四个：
1）管理层表示 Tampoi 商场的业绩比较低，主要是因为那个时候把商场的租客重组位置，以让 Mr. DIY 在 5月份可以搬进来。
2）Lavendar Senawang 商场的业绩也是下滑，主要是因为短期租客，以及没有办法吸引到比较多的商场客户流量导致的。管理层对于这个问题，已经想着办法去解决它。
3）马六甲商场业绩也是因为短期租户导致的。
4） Bangi 商场的话，业绩下滑是因为Superbowl 的活动取消以及短期租户导致的

Net Property Income 有 RM17.5million。对比预期的话，多了 1.4% ，主要因为成本控制。

股息和 Gearing

股息方面，发了两次股息，总共加起来是 2.918仙。如果以 IPO 价格（RM1) 来算的话，周息率率有 2.918%. 不过毕竟还不是以全年派息来算，所以这个数据只是参考而已。 Gearing 方面，只有 14.2%，财务状况是蛮健康的，可以有很多机会收购潜在的投资项目。

管理层的预期

管理层表示旗下的商场遍布在马来西亚各州乡镇，主要位于在柔佛，森美兰，马六甲，和雪兰莪。这些商场的地理位置，都是非常轻易可以到达之外，也是靠近住宅区的，其中包括了那些中低等收入阶层的居民点。所以尽管经济环境充满挑战性，但是REIT 的 MANAGER 反而看到的是KIP REIT可能成长的前景。 KIP REIT 会透过现有商场资产增值，租赁和成本优化，以及未来的潜在收购来达到成长的前景。短期的话，会继续为剩余的空置空间寻找新的租客。最后，它的 Chairman说，他非常有信心，来年的 FY2018 也会是一个不错的一年。

个人看法

撇开股价不说，目前三间商场有超过90% 的租客率，另外三个不达标，也就是少过 90%。商场租客率这个问题，管理层务必要在短时间内处理好，不然的话，身为消费者的我们，不可能去逛一间没有多少店家在里面的商场。别忘了，租金可说是 REIT 收入主要来源。目前这个REIT 要留意的是，它的周息率是否可以到 5.5%，如果可以的话，确实值得我们去收一些来存股息，不然的话，我们只能选择其他 REIT 来收股息。老话一句，只能经常留意公司最新的新闻了。

作者
乡下小子

这篇文章纯粹作者看法，整篇文章并没有任何买卖建议，或推高股压低价的其他企图，单纯分享作者的功课，本人与作者"怒"不对你的盈亏负任何责任，谢谢。

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