第一天投资理财日记: Pavilion REIT 年报分析 ~ BY 乡下小子

最近很多公司年报也出来了，当中包括我留意的Pavilion REIT。那对比之前的分析，这一次有没有一些进步的地方或是值得留意的呢？废话少说，直接进入主题。。。

~~~年报分析篇（AR 2016）

~Gross Revenue

以这一次的年报来看，今年的 Revenue 上升了 11.06% 之多，今年有 RM459.701million。管理层表示，这次主要上升这么多，部分是来自于那两间新成员的贡献，也就是DA MEN 和 Intermark Malls.

细分的话， Pavillion 今年就贡献了 RM399million, 对比去年，其实是下跌了 0.9%, 主要原因是内部商场的租客重组影响到的。那DA MEN 的话，这次贡献了 RM32million，占了整体营业额的 7%. 至于 Intermark Malls 则贡献了 RM16.1million，占了整体营业额的 3.5%. 最后是 Pavilion Tower, 贡献了 RM12.6million，营业额主要上升是因为 Office 租客增加。

如果以Retail Gross Revenue 跟 Office Gross Revenue 来分的话，有一些差别，因为有两位新成员的加入， Retail 方面，今年增加了，贡献 RM447.139million. 至于 Office 还是占小比例，大约2.73% 而已，贡献 RM12.562million.

~ Net Property Income 和股息

NPI ( Net Property Income) 方面,，今年也继续成长下去，对比去年又增加了 7.97%, 来到了净收入 RM314.774million. 股息方面，这一年的股息虽然全年派发是 8.24 仙，但是对比去年，只是多了0.01仙。这有点说不过去，毕竟今年确实比去年好。

~其它

FY 2016 年 Rental income 是 RM 388.481million，对比 FY 2015，增加了大约 10%左右。 Other income的话， FY 2016 是 RM71.220million, 对比 FY 2015，增加了大约 16.5%。但是REIT 还是比较需要留意 Rental income这一块就可以了。

另外， Fair value gain on investment properties , 去年是下跌的，但是这点不用担心，因为今年估值过后，是上升的，又多了 RM76.872million。不说你不知， Pavilion 经过一年之后，又增值了1亿，目前市价估值有 44.5亿马币.

目前公司的 loan to assest ratio 来到 25.3%了，对比去年 27%，有下跌了，是好事来的。另外，资产组合又多了 17.7%，目前有 RM5,592million.

~~~ 管理层对新一年展望篇

首席执行员表示 2017年会比去年更有挑战，他表示公司除了会确保两间新成员的商场出租率达到一定的稳定性之外，另外也会以监控成本来达到营运效率化，同时，也会继续寻找新的投资机会。

~~~公司十大租客名单

目前包括新加入两位成员， Pavilion REIT 一共有 819 租户。其中十大租户贡献的租金就占了整体租金收入的 15.5%. 十大租户有： Apex Excellent Sdn Bhd ， Coach Malaysia Sdn Bhd ， Gagan (Malaysia) Sdn Bhd ， GCH Retail (Malaysia) Sdn Bhd ， Golden Screen Cinemas Sdn Bhd ， Hermes Retail (Malaysia) Sdn Bhd ， Padini Dot Com Sdn Bhd ， Parkson Corporation Sdn Bhd ，Royal Selangor Marketing Sdn Bhd ，和 Sharaf Fashion Retail Sdn Bhd 。
目前 Pavillion REIT 主要租金收入来自于，Fashion 25%，对比去年下降了不少， Food & Beverage 24%， Department Store/Supermarket 18%, 其余的商业领域都少过 10%。

~~~特别的地方

Pavilion Mall 之前 2016年的时候，有面对到很多租户合约到期，所以它采取大胆的措施，利用这个机会重组商场内的租户。那这个措施也带来好的效果，包括引进了很多第一次在大马开店的品牌，比如 Blanc Eyelash, Laduree, Manolo Blahnik, Paul and Pazzion. 另外它也成功跟其它知名品牌的租客续租约，比如 Banila Co, Blackbarrett, Cartier, Calvin Klein Performance, Daniel Wellington, Dior, Establishment, Grand Southern by Eu Yan Sang, Fit op, Getha, Go Noodle, Nature Republic。 FY2017的 Q1，公司也会继续重组 Pavilion 商场内的租户，相信Pavilion Mall 本身的收入还是会继续受到影响。

~~~~个人看法

股息方面，全年派发 8.24仙，以 RM1.73 股价来算（28.2.2017), 周息率只有 4.76%, 甚至还输过给其它不是 REIT的上市公司，的确这边有点说不过去。它的股价上升不少？拉长补短，那倒不一定，因为其它的 REIT股价也是上升的，同时周息率也维持到 5或6% 以上。

这几年来， Klang Valley 出现越来越多新的 Shopping Mall，零售商场竞争肯定会有，但是我追踪这间公司那么久，我相信它还是有它的吸引力。Pavilion REIT 的价值确实不在股息那么简单，是它的 Pavillion Mall，因为地理位置的关系，附近围绕着很多银行和公司，属于白领一族的消费市场，加上未来乘坐 MRT 就可以到达，它的潜能还是值得期待。另外两间MALL，虽然有贡献一些业绩，但是真正挑战是收购的三年后，到时可以不可以维持到出租率，需要看公司的努力了。