地产股不了情【网友分享】

昨天在问题交流区V2那边有位朋友询问关于地产股KSL的资讯，不过嘛其实我对地产行业真的不太行，而投资嘛懂说懂不懂说不懂，别逞强不然害人害己罢了，所以我也简略的说说关于它的资讯（真的简略到不行=。=），但是没想到多啦啦居然代答了，我觉得还答得不错，而且还蛮搞笑XD，不过呢居然被系统SPAM了XD，果然厉害的系统啊，知道多啦啦喜欢妖言惑众XD，说笑啦其实是写得不错，所以我绕过系统把他搬回出来了，但是删除了一部分18岁以下不能看的部分，不过还是保留了文章的原味啦~。~，藉此让更多人可以互相讨论或学习吧~。~
（最近母亲轻微中风心情不太好，所以没怎么写新文章，但是又想赚点广告费来帮补帮补家计，所以大家多多包涵咯~。~）

当时的问题是这样的。。

天哥， Can you given some comments about KSL ? Thanks.

难得有人问地产股，多啦啦又来仙家一下。
KSL公司不会派股息，比较吝啬。。。
盈利大涨不出奇，KSL广场是新山有名的广场。。。即使停车费很贵，还是很多人去。。。他在我家乡起的屋子，预售量输给由Matrix起的屋子，排第二（算不错）。。。PE是5左右，房地产的PE通常是4到8。。。在这牛市，PE可以给到比较高，PE到6至7算合理的（因为没有股息的关系）。。。NTA是3.49，股价对NTA的比例是0.68。。。这在地产股还是正常偏低（0.8左右，看地产公司的打法，我不清楚KSL的策略，抱歉。。。）

目前价码：稍微买进，持有者请务必坚守
建议进场价码：2.30 （PE4.8）
目标价码：2.50，2.65，3.00（最后一个很难）

P/S：这间公司上一年的季报呈现前三季赚，最后一季亏损（上次让人觉得公司诚信有点那个）。接下来的两季假如能维持盈利，很高几率股价爆发。

地产股不了情

华人都有一种习惯，买房，从古代就有了。买屋子可抗通膨，不少人都是这么认为的。但是，我相信更多人认为物价和屋价涨得比薪金还要快。我老师有句名言：“假如你们的父母没有买屋子留给你们，那么很大可能你这辈子都得租房，除非你知道财富的秘密。”当然，你别问我财富的秘密是什么？我真的不知道，因为我老师没告诉我，我问她，她只是讲她懂的话，就不用在这里仙家了。=。=买屋子抗通膨，看来卖屋子真好赚，开间地产公司，搞不好我就是下一个刘启盛，和刘添雄并列“地产双骄”（不是地产香蕉哦！）。不懂谁是刘启盛和刘添雄两父子的人，麻烦谷歌一下。不过，我本人就是语言上的巨人，行为上的侏儒，开地产公司是没可能。地产经纪？除了这个，难道就没有赚跟房地产相关的钱？买屋子投资，除了看地点还有其他种种因素以外，最够力的武器就是杠杆，借贷款买屋子。想赚地产的钱，又不想杠杆（因为双面刃，对风险管理不好的人是苦差），也不想成为地产经纪，你就是剩下两条路。第一，买REITS，专人帮你管理产业收租金（预知详情，请看第一天的书。没有？买啦！）；至于第二嘛，就是地产股，直接对准建设买卖的他们。

为什么选地产股？因为地产公司有很多漂亮妹妹，多啦啦又单身，所以就。。。^.^不是你们想得那种啦。真正是因为地产股可抗风险兼保值以外，最重要的是地产股比较容易估算未来盈利。此外，地产股有很多便宜货。你可能讲便宜没好货。但是，你只要知道便宜货的陷阱法则的话，就可能找到真正的便宜货。基本上，地产公司有两大种打法，第一种是激进型的，一边买地一边建，例子好像OSKP（可以留意），这些公司的买地成本比较高，卖了房子的钱马上又找热地点买地。所以，他们手上的现金有时不会多，这些公司最重要的是现金流要周转得来。股价对NTA的比例通常不高了，因为买卖地太时常了，资产没有很多留在公司。但往往这些公司的每个Profit Margin很高，因为地点都是抢比较旺的。HUAYANG也是可以留意，它的盈利成长稳定性很高（在未来一年），债务问题有大众银行借给的SUKUK解决了。。。

第二种是保守型，他们的地都是很早期就买了。收了很多年才拿出来发展。成本就很低，他们卖屋子就不会像第一种那些公司那么急（第一种要钱周转嘛）。现金通常比较多，不然就是地多（有些两种都有）。例子就有SHL，现金很多的公司，可惜地皮有点不够用了。SHL绝对适合股息派的人士，至今已经派了14仙，DY6%（最后派息是第二中期，意思就是很可能还有终期股息（很有可能在9月宣布），想想这只股的DY会上到哪里？）

地产股的NTA是很重要的（银行股的NTA就不太重要了，怪不得天哥看不太懂地产股，因为他是银行家来的，哈哈！）但有样东西要留意，就是价值陷阱（NTA陷阱）。首先，很多公司的地皮都没有重估，尤其是第二种类型的公司，很多地皮都是80和90年代买的。例子，就像BCB，很多90年代买了，到现在还没重估过。=。=所以，他的NTA照理来说不止那么少（地皮最值钱了）。所以，很多几百年（夸张一点）没有重估地皮公司，爽爽被资汇还是南洋商报的慧眼，冷眼还有龙眼（这个好像没有）就讲这个股的资产被低估，应该值xxx，应该买进。（好像BREM还有其他地产公司）。举例，神眼认为价值RM8的东西（根据年报的NTA是RM2.50）卖你RM1.50，你买不买？结果，价格在星期一马上推上20%，很爽很爽。（可惜我从来赚不到这种钱=。=）。后来，不少人很high很爽就讲"Ini kalilah!"拼命追。后来，价码卡在RM1.90上不去，有些情况还会软回去=。=。为什么这样的？便宜呀！全部傻瓜来的看不到咩！假如你有本事做大股东（买来私有化）或者做庄家，就杀上去吧。否则，还是冷静想想原因。

这种情况发生通常就是EPS不够多（更准确应该是EPS的成长率不被看好），用另一个角度来看就是用ROE。ROE会偏低，因为NTA高嘛，简单来讲，就是你拥有的法宝很值钱，可以不太会生钱。这就是天哥每次强调EPS成长很重要，最好是有股息的，因为有钱拿到手肯定比较爽。一间公司长期不太赚钱，即使拥有值钱的资产都没用。读到这里相信不少人应该明白为什么地产股时常低于NTA交易了。那就是因为这东西（地皮）不太能赚钱，想卖掉套现又轮不到你“话事”，因为你是小小股东。大股东当然要便宜私有化的嘛。地产股低于NTA交易很正常，尤其是第二种类的公司，这类公司如果现金多的话，折价没有那么严重，好比SHL，每股现金有RM1.20左右(NTA是RM2.40），所以股价对NTA的比例是0.91。因为他们有现金，加上又肯派点股息慰劳股东，所以市场肯给那个价。相反，地皮沽值占较高的股，就折价较严重，尤其是那些地皮不被人看好拿来发展的公司，就会被严重折价。股价对NTA的比例这玩艺对上第一种类型的公司就未必成了，因为他们打速度战，地皮很快拿来用或卖。当然，炒上来的地产股如DBHD也不适合用这股价对NTA的比例。

还有一个东西要留意，就是卖产业或地皮的盈利。这是因为这些都是一次性盈利，不会一有再有。可能一间公司平常的EPS不会很高，突然它的EPS暴涨一倍。这时他的ROE应该特别好。别高兴太早，看看NTA是多少？假如和上个季度相比下很多的话，很大可能盈利是一次性的，对地产股来说，通常是卖地了。这时，你才进去季报里面找找卖地的note。这是给懒人用来判断一间地产到底是不是EPS正在成长的方法，要做功课的人千万别偷懒。一次性盈利必须扣除后，才是真正的季度盈利（即生产性盈利）。重新算过PE，ROE，EPS，别被用了ICI装饰的季报所骗。以为某间地产股十分有潜力(^.^)，实际上却是另外一回事(=.=)，到时你像阿娇好傻好天真（>.<)，别骂人家陈冠希。~。~

多啦啦必须强调一点，不是说卖地或卖地产就不好（当然卖老婆卖孩子的家伙肯定不是好东西）。也是有地产股时常通过买卖地赚大钱的。TROP（曾经被我自己改名DROP，哈哈！想知道原因看看之前几个月的股价）不时都有这种消息出现。盈利也保持在那边。所以，不同地产股，不同打法，各花入各眼。假如你真的很想赚地产的钱，不妨考虑看看地产股吧！买不起屋子的朋友，不妨考虑买些地产股吧！闭花羞月，沉鱼落雁，任你选。这里绝对没有强销的意思。相反，还必须让你知道地产股是有周期性的。地产股可以说从2000年沉睡了十出年（虽然其间有少数爆发），于2012年正式全面爆发，不少股开番了又开翻，至今仍然冲不停。还有一些便宜货，蠢蠢欲动，蓄势待发。

估计这轮地产风还没那么快结束。政府一厢推广可负担屋子计划（不懂什么东西来的？打电话去Huayang公司问问看。看什么？当然是看美眉。对不起，应该是看屋子，美眉是顺便看的。），一厢又大力推大吉隆坡，ISKANDAR，二桥计划（GOB），所以很明显政府不想那么快玩完（建筑股也要多加留意，好像Pavilion 2的故事）。政府最爱就是你们拼命买屋子，不然他们哪来的奴隶？嘿嘿嘿。大经济面体没有严重衰退的话，最少还可以“玩”一到两年。买屋子都被发展商赚完了，当然要拿回一点，心里比较平衡，哈哈！

观众：讲多多没用的，给点tips来，你明白的。
多啦啦和拉多多真的很想给你们贴士。可是，我们真的没内幕消息的。你自己看我的文章，我们不给贴士的。信不信由你，反正我信了。

最后，祝大家恭喜发财！早日买屋子，买马子（啊，不对，是找个妻子）。

多啦啦
专业财务管理仙家

P/S：倘若你因为听信多啦啦而导致财务或其他损失，绝对不可找多啦啦采取任何法律行动，因为你就像阿娇一样好啥好天真相信专业财务管理仙家的话，请尽早就医，以免自误。

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